El mercado inmobiliario español batirá otro año récord

Con una inversión, que se prevé rebase los 13.900 millones de euros, el ladrillo registra el mejor comportamiento de la última década gracias a los fondos extranjeros

Después de dos años de inversión récord en el mercado inmobiliario español, las perspectivas para este final de 2016 siguen apuntando muy alto. A falta de conocerse las cifras definitivas del cierre del ejercicio, los datos preliminares de diciembre ya apuntan a que se superaran los registros de 2015. En concreto, la inversión en activos inmobiliarios se prevé que rebase los 13.900 millones de euros, un 8% más que el ejercicio anterior y un 45% más que en 2014, según los datos de la consultora internacional Cbre. Un registro histórico que pone de manifiesto la robusta recuperación del mercado inmobiliario nacional después de una larga travesía por el desierto. «2014 fue el año del comienzo de la recuperación y en 2015 cuando se alcanzaron los niveles récord de inversión en todos los segmentos, prueba del enorme interés que despertaba nuestro país entre los inversores internacionales», explica Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, que define este 2016 que estamos cerca de dejar atrás como «el ejercicio de la consolidación».

Acelerón

Y es que tras un año récord donde se alcanzaron los 12.884 millones de inversión entre compras de activos, tanto residenciales como de oficinas, comercial, logístico y hoteles, así como grandes operaciones corporativas –la compra de Testa por parte de Merlin Properties–, 2016 apuntaba a un año especialmente boyante. Sin embargo, el arranque del ejercicio ha sido tímido –hasta septiembre, el volumen de inversión alcanzaba los 6.400 millones–, debido como apunta Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte, a la «incertidumbre política tanto a nivel local en España como a nivel internacional» y a «la menor presión inversora de las Socimis que han cubierto ya gran parte de su ciclo de inversión y se encuentran en la actualidad centradas en la gestión de su portfolio». Aunque ha pegado un acelerón en el último trimestre donde se han acumulado operaciones por valor de 7.500 millones, una cifra similar a la que sale de sumar la inversión registrada entre 2011 y 2013.

Entre las principales operaciones que se han cerrado en este tramo final de 2016 figuran la compra de la Torre Cepsa, uno de los rascacielos que conforman el complejo de Cuatro Torres de Madrid, por Pontegadea, la sociedad inversora propiedad del fundador de Inditex Amancio Ortega; la formalización de compra del Edificio España por el Grupo Baraka; y la adquisición por parte de la Socimi Merlin del complejo de oficinas Adequa, ubicado en el madrileño barrio de Las Tablas. Entre las tres operaciones suman más de 1.000 millones de euros.

Han sido precisamente las Socimis, con Merlin Properties a la cabeza –que en septiembre integró Metrovacesa dando lugar a la mayor inmobiliaria de España–, las que han agitado más el mercado en los últimos años. «Están jugando un papel fundamental», afirma Ortega, de JLL, «puesto que actúan como catalizador a la hora de atraer inversores, especialmente internacionales, en busca de oportunidades en un mercado atractivo como es el español». El capital de estas sociedades, que concentran un 40% de la inversión total, es fundamental internacional y ha servido, como apunta el director de Capital Markets de Cbre, Mikel Marco-Gardoqui, para «profesionalizar mucho el sector». «Los fondos internacionales y los expertos y socios locales forman un gran equipo y están haciendo un buen trabajo», agrega. Dejando a un lado las Socimis, el porcentaje restante se reparte entre fondos foráneos e inversores españoles que vuelven a recuperar un papel relevante en el mercado.

Por nacionalidades, EE UU es el país de origen de la mayor parte de la inversión extranjera en el sector inmobiliario, con compras por valor de 2.034 millones de euros, seguido de Alemania. Por contra, bajan las inversiones procedentes de Reino y Francia, apuntan desde Cbre.

Retail y oficinas

Al mismo tiempo que el mercado inmobiliario ha ido evolucionando, también lo ha hecho el perfil de los inversores que operan en nuestro país. Así, explica Marco-Gardoqui, «de mercado oportunista, España ha virado a otro en el que los inversores buscan valor añadido y en el que asumen menos riesgos». Se trata, en definitiva, de un tipo de inversión más diversificada y con menos apalancamiento debido a la mayor facilidad de acceder a financiación.

A cierre de año, el sector más activo en el mercado de inversión serán las oficinas, que suman operaciones por valor de 5.000 millones de euros, ligeramente por debajo de los 5.500 millones alcanzados en 2015. Por su parte, el sector «retail» (locales y centros comerciales) mostrará un mayor crecimiento, un 15% más en comparación con el año pasado. «El ‘‘retail’’ es un segmento que se beneficia directamente del entorno económico favorable que vive España. Además, el incremento del consumo se traduce directamente en un mayor volumen de visitas y en un mayor gasto lo que hace que se produzca un incremento en las rentas de los centros comerciales», sostiene el socio de Deloitte. En lo que respecta a la logística, desde Cbre calculan que la inversión se mantendrá en los niveles del ejercicio pasado, cuando superó los 835 millones de euros. La inversión hotelera, por contra, se espera que registre una leve contracción después de un 2015 histórico en el que se contabilizarpn operaciones por valor 2.614 millones.

¿Y en 2017?

Los expertos consultados por LA RAZÓN coinciden en señalar que durante 2017 la inversión inmobiliaria mantendrá el músculo exhibido en los pasados ejercicios. «España es un mercado maduro y el interés es muy fuerte, somos optimistas y creemos que el próximo año el volumen de inversión rondará de nuevo el entorno de los 10.000 millones de euros», apunta Marco-Gardoqui. No obstante, la falta de producto, que ya se ha dejado notar en este tramo final de año, obligará a los inversores a buscar alternativas. Para el director de Capital Markets de JLL, «será fundamental apostar más por la promoción y la rehabilitación para poder atender la demanda inversora». Además, concluye, «el motor del sector será el segmento residencial, que cada día observa una mayor recuperación, y donde la inversión institucional internacional ha puesto el foco».

¿Cuáles han sido las mayores operaciones del año?

La inversión inmobiliaria en España va camino de registrar un récord histórico en 2016 gracias a un final de año especialmente dinámico en el que se han cerrado algunas grandes operaciones. Entre ellas figura la formalización de compra del Edificio España por el Grupo Baraka, propiedad del empresario murciano Trinitario Casanova, así como la compra de la Torre Cepsa por Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega. Unas operaciones con un marcado acento español que ponen de manifiesto el peso cada vez mayor que están jugando los inversores nacionales. Entre las principales operaciones de inversión cerradas este año se encuentran también el desembolso de 495 millones de euros de Deutsche Bank a Northwood Investors por el centro comercial Diagonal Mar, o la compra del complejo de oficinas y comercial Adequa por la Socimi Merlin Propierties, por 380 millones. Destaca también la inversión hotelera, que representa un 10% del total, con operaciones como la adquisición del hotel de cinco estrellas Villamagna en Madrid por parte de Dogus, que pagó 180 millones.

En lo que respecta al segmento retail, uno de los que más interés ha despertado entre los inversores, cabe mencionar a Lar España que ha cerrado la compra de varios centros comerciales, entre ellos, Gran Vía de Vigo, por el que pagó a Oaktree 145 millones.