Inversiones de récord

El volumen de inversión inmobiliaria previsto para este año resulta entre un 20 y un 30% superior a los máximos históricos registrados hasta la fecha

El «manguerazo» de Draghi riega la inversión inmobiliaria, que este año batirá récords de volumen en España y superará a la de los años álgidos del «boom». El entorno de bajos tipos de interés junto a las escasas rentabilidades que ofrece el bono soberano a 10 años como consecuencia de la política expansiva del BCE estimula la exploración de mercados más rentables por parte de los fondos institucionales. Y el inmobiliario es uno de ellos.

Centros comerciales con potencial gracias a su ubicación en grandes ciudades, locales asentados en ejes principales, oficinas «prime», establecimientos a reformar bien ubicados y «business parks» modernos son los activos más demandados. Debido al apetito de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) y a los actuales bajos precios del mercado, desde BNP Paribas Real Estate prevén que en 2015 se alcancen los 13.500 millones de euros –incluyendo algunas operaciones corporativas–, cifra que remitirá hasta los 8.000 millones, aproximadamente, durante el próximo año. De esta manera, en sólo dos ejercicios se habrá invertido más en inmuebles que entre 2009 y 2013.

Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de Capital Markets de CBRE, achaca las cifras récord a la dura corrección en precios que se ha producido en los activos terciarios durante el periodo 2008-2014, así como a la recuperación económica del país, lo que ha aumentado la inversión de forma considerable. Como principales efectos destacan la mayor liquidez del mercado, el repunte de los precios y el resurgimiento de la actividad inmobiliaria, tanto en promoción como en financiación.

La panorámica económica contempla previsiones de crecimiento y un mayor dinamismo en la creación de empleo, lo que aumentará la ocupación en el futuro e incrementará los retornos por la vía de ingresos por alquileres. Pese a que el movimiento no resulte aislado en España, nuestro país ha liderado los niveles de inversión, superando incluso a Francia en el segundo trimestre. «Los bancos comienzan de nuevo a asignar crédito a proyectos inmobiliarios», asegura Ramiro Rodríguez, director de Research de BNP Paribas Real Estate.

Como consecuencia de esta reactivación, el sector se profesionaliza con expertos del inmobiliario gestionando los edificios en vez de empresas corporativas. Además de la captación de capital foráneo, el parque inmobiliario se renovará, puesto que muchos inversores entran a reformar su activo al adquirirlo para incrementar su potencial de generación de valor. Rodríguez sostiene que esto es importante, dado que la actividad constructora viene a ralentí desde 2009 y que existe escasez de edificios de calidad.

Desde BNP Paribas Real Estate descartan riesgos de que se genere una nueva burbuja y alegan que, hoy en día, los inversores pretenden añadir valor a través de la gestión activa del edificio. Es decir, minimizando costes, maximizando ocupación y mejorando la calidad de los contratos. «Los bancos son muy cautelosos al entrar a financiar inmobiliario y mantienen bajo el ratio de préstamo contra el valor del activo (LTV)». Rodríguez admite que los precios se han incrementado por la actividad compradora, pero afirma que están acordes con la generación de flujos de caja. Y es que, actualmente, los niveles siguen muy por debajo de los alcanzados en 2007.

Las burbujas inmobiliarias se hinchan como consecuencia de una demanda impulsada exclusivamente por expectativas de revalorización, de un fuerte apalancamiento, de unos bajos estándares de estudio de riesgo por parte de los bancos y de una poca capacidad de generación de valor del inmueble adquirido. Rodríguez confiesa que no ven ninguno de estos cuatro «bullets». No obstante, el volumen de inversión previsto para 2015 resulta entre un 20 y 30% superior que la cifra récord alcanzada en 2007 y 2014, informan desde CBRE. Aunque recalcan que es sólo una estimación, insisten en que éste es un trimestre históricamente muy activo.

La actividad inmobiliaria está siendo canalizada fundamentalmente por inversores y «equity» internacional, gracias a que la percepción del riesgo ha cambiado 180 grados. «Hemos pasado de ser un país poco atractivo para la inversión a convertirnos en el mercado de referencia dentro de Europa». El director nacional de Capital Markets de CBRE remarca que pese a que los ciclos electorales abonen las incertidumbres y ralenticen la toma de decisiones, las inversiones se han mantenido en Madrid y Barcelona, «las ciudades más interesantes desde el punto de vista internacional».

Los nuevos protagonistas

Las Socimi se han convertido, sin lugar a dudas, en los nuevos protagonistas del mercado inmobiliario español. Se trata de vehículos que canalizan capitales por la vía del mercado bursátil hacia el inmobiliario, con beneficios fiscales. Además, «reconfiguran la estructura de la propiedad, favoreciendo el arriendo frente a la compra del ocupante». Rodríguez vaticina que la fórmula se mantendrá en España, tal como lo viene haciendo en Estados Unidos desde el siglo XIX.

El secreto de las Socimi para ganarse la confianza de los inversores internacionales reside en su estrategia de valor añadido, ya que su propuesta se basa en conseguir activos con potencial –y con «capital value» adecuado–, en gestionar la ocupación y los contratos, en cobrar rentas mayores que incorporan el valor de la reforma y la gestión activa y, por último, en vender el edificio en un plazo de tres a cinco años con plusvalías. El responsable de investigación de BNP Paribas Real Estate estima que este año invertirán alrededor de los 4.000 millones de euros en España.

La combinación de unos equipos profesionales experimentados con el «equity» de inversores nacionales e internacionales hace de las Socimi los instrumentos óptimos para la inversión inmobiliaria. Con la adquisición de Testa, «la Socimi Merlin se ha convertido en el nuevo rey del ladrillo español, seguida muy de cerca por Hispania, Axiare y Lar», concluye Marco-Gardoqui.