El TSJA ordena una pericial que cifre las pérdidas de la constructora por no poder desarrollar el Algarrobico

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha acordado designar un perito judicial para que emita informe sobre el valor que tenían las fincas del Algarrobico (Almería) en marzo de 2006, cuando la Junta de Andalucía inició el expediente para ejercer el derecho de retracto sobre ellas por su valor ambiental siendo urbanizables.

El objetivo es cuantificar la merma económica que habría soportado la promotora por no poder desarrollar urbanísticamente el sector ST-1 sobre el que se levanta el hotel y determinar si esta pérdida de aprovechamiento urbanístico, sumado al coste del proyecto de urbanización ya ejecutado parcialmente, deriva de un mal funcionamiento de la administración.

La prueba pericial ha sido propuesta por Azata Patrimonio y ha sido admitida por la sala en el marco de uno de los dos procedimiento por responsabilidad patrimonial que inició en 2014 ante el alto tribunal andaluz para reclamar indemnización por “daños y perjuicios” a la Junta andaluza y al Ayuntamiento de Carboneras.

El contencioso-administrativo se reactivó en junio de 2022 tras permanecer suspendido durante seis años a la espera de que se resolviesen en la Audiencia Nacional (AN) dos pleitos similares.

Azata Patrimonio, que en la Audiencia Nacional reclamó 28,8 millones de euros, pide la “reparación integral” de los daños y perjuicios “patrimoniales, morales, y personales” causados por lo que tilda de actuación “ilógica, irrazonable y arbitraria” de ambas administraciones “alterando” el planeamiento que daba sustento legal a la urbanización y edificación “con descoordinación y carencia de rigor exigibles”.

El auto del TSJA dictado a raíz de la ampliación de demanda de la promotora, consultado por Europa Press, ordena que emita la pericial judicial acordada un arquitecto superior designado de entre la lista que obra en la sala, si bien aún no ha sido nombrado.

El RETRACTO DE LA JUNTA “NO RESARCE LOS DAÑOS ANTIJURÍDICOS”

Azata Patrimonio alega que el derecho de retracto por importe de 2,3 millones de euros ejercido por la Junta, que dio lugar a que se paralizarán “por parte de la empresa” las obras “de urbanización y de edificación”, no “resarce” los “daños antijurídicos” que atribuye a la actuación anterior a 2006 de las dos administraciones demandadas, y sostiene que solo cubre el “valor de adquisición” de las fincas en 1999.

Considera probado sobradamente que la ejecución del Plan Parcial que ordena el sector ST-1 “no se ha podido llevar a efecto por culpa de Junta y Ayuntamiento de Carboneras” y señala dos hitos; el inicio del expediente de retracto en marzo de 2006 y la sentencia de 2012 que concluyó que El Algarrobico se localiza en zona C1 o de interés general.

Así, apunta que, cuando la Junta “notificó” ese inicio de expediente, se habían “aprobado” numerosos instrumentos de planeamiento para el sector ST-1, habían “obtenido licencia para la edificación del hotel” y habían “iniciado” las obras de urbanización, “que ya estaban ejecutadas económicamente en más de un 70 por ciento y, materialmente, en hasta un 61,31 por ciento”.

CÁLCULO DEL “PORCENTAJE DE EJECUCIÓN MATERIAL Y ECONÓMICO” DEL PROYECTO

La pericial judicial deberá determinar si esto es así y fijar si el porcentaje de ejecución de las obras de urbanización que figura en el informe de parte emitido por los directores de obra “se corresponde con el realmente ejecutado”, así como cuál es ese porcentaje en concreto.

El informe tiene que recoger también si la ejecución material de las unidades de obra “corresponde con la ejecución económica del proyecto” y fijar en qué porcentaje se estaría en marzo de 2006.

De acuerdo a lo acordado por el TSJA, la pericial dirimirá técnicamente cuáles son los aprovechamientos urbanísticos patrimonializados en diferentes parcelas de acuerdo a las normas urbanísticas del PGOU de Carboneras de 1998, la edificabilidad y usos asignados en el proyecto de compesación, y el porcentaje de urbanización del sector conforme al proyecto.

Al tiempo, el informe tendrá que establecer este mismo valor económico, pero tomando como “unidad de medida” el metro cuadrado/techo.

En este punto, Azata Patrimonio argumenta que, con la sentencia de 2012 por el que el sector dejó de ser suelo urbanizable, se le “se le alteraron las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización” porque se produjo, desde el punto de vista jurídico, “un cambio en la ordenación territorial y urbanística del sector cuando el desarrollo del Plan Parcial aprobado en el año 1988 se encontraba ya en su fase final de ejecución”.

Rechaza que, como sostiene la Junta, “no haya habido pérdida de valor de las fincas” por su inclusión como zona protegida en el PORN del parque natural de Cabo de Gata y subraya que el importe de 2,3 millones corresponde a su valor “cuando aún no había iniciado su desarrollo urbanístico y estaba todavía sin urbanizar”.

Añade que el retracto se hizo sobre las fincas adquiridas en 1999 y no teniendo en cuenta que “la realidad material y jurídica ya había sido transformada siete años más tarde con la aprobación del Proyecto de Compensación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la ejecución del Proyecto de Urbanización y con la edificación del hotel”.

EL AYUNTAMIENTO “DEBIÓ EXCLUIR” EL ALGARROBICO DEL PROCESO URBANIZADOR

La promotora apunta, asimismo, que la resolución del Consejo Consultivo de Andalucía en la que se apoyó la Junta para desestimar su reclamación de indemnización que ahora recurre en vía judicial “reconoce expresamente” que existe “una responsabilidad patrimonial” también del Ayuntamiento ya que las Normas Subsidiarias de Carboneras de 1998 “debían haber excluido el sector ST-1 del proceso urbanizador”.

Esta pericial judicial servirá para definir parte del quantum indemnizatorio que correspondería a Azata Patrimonio por una eventual responsabilidad patrimonial de Junta y Ayuntamiento carbonero, ya que la promotora incluye en su reclamación “daños morales” al patrimonio y la imagen.

Una vez se aporte, se sumará a las periciales de parte de la propia empresa, del Ayuntamiento y de la Junta de Andalucía, que, mediante contrato menor, hizo el encargo de informe a un arquitecto en 2016 tras solicitar al tribunal permiso para acceder al hotel y recabar datos para su propia tasación. La sala acuerda, asimismo, otra pericial judicial a cargo de técnicos designados de la Diputación Provincial.

NUEVA DOCUMENTAL

En esta línea, el auto ordena que se certifique por parte del Registro de la Propiedad la fecha en la que la Junta remitió cartografía y planos de ordenación de la ampliación del perímetro del parque natural de Cabo de Gata-Níjar contenida en el PORN de Cabo de Gata de 1994.

Por último, se da plazo a la consejería para que aporte el “expediente completo de corrección de errores” en la citada normativa ambiental “por cuya virtud procedió a sustituir tres mapas, entre los que se encontraba el del Algarrobico con los suelos del sector ST-1 y por el que se incluía como suelo urbanizable ordenado con uso turístico, excluyéndose así de la zona C1 o área de interés natural en la que se incluía en la planimetría originaria”.