Las soluciones tardan más en llegar cuando surgen problemas que no estaban previstos. Algo así ha pasado con la vivienda en Málaga, cuyo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es de 2011, por lo que carece de las herramientas necesarias para afrontar los retos actuales. La economía ha vuelto a crecer tras años de crisis y Andalucía ha ido situándose como una de las regiones más competitivas del país. El año pasado fue la comunidad donde más empresas se crearon y en la que el turismo no paró de crecer. De hecho, más de 16 millones de turistas, casi el doble que su población total, han elegido Andalucía solo en el primer semestre del año.

Aparejado a estas circunstancias, así como al auge de las plataformas de alquiler vacacional, la falta de hoteles para cubrir la demanda y los fondos de inversión que compran pisos para alquilar, el problema de la vivienda -por la falta de ellas y su transformación a viviendas turísticas- se ha hecho cada vez más acuciante en las principales capitales españolas. Sevilla, Cádiz o Almería cuentan con un parque de viviendas en alquiler y venta insuficientes y con altos precios cuando están en el mercado, pero en Málaga se ha convertido ya en un problema de ciudad.

Y el debate político, las luchas de signos o las discrepancias entre el Ejecutivo central y los ayuntamientos no han estado exentos durante estos últimos dos años en los que ciudades como Málaga, que acumula casi 13.000 (12.754) viviendas de uso turístico (VUT) registradas -sin contar las que operan ilegalmente-, han terminado por reconocer que el modelo ya se ha vuelto insostenible.

Tres medidas en un año

Para tratar de contener esta presión, el Ayuntamiento de Málaga inició en junio de 2024 una primera medida regulatoria que impedía la inscripción de nuevas VUT que no dispusieran de entrada independiente y suministros propios.

En enero de este año se dio un paso más. Un estudio encargado por el consistorio identificó 43 barrios donde las VUT superaban el 8% del parque residencial. En esos barrios se prohibió cualquier nueva alta. En el resto de la ciudad, solo podían registrarse si cumplían el requisito de acceso y servicios independientes. Sin embargo, las cifras han seguido creciendo y en julio de 2025 el número de zonas saturadas había pasado de 43 a 53, lo que representa ya el 16,7% de los 317 barrios residenciales de Málaga. Además, otros 29 barrios se encuentran en niveles cercanos al 8% y podrían entrar pronto en la misma categoría.

De esta forma se constata que el registro de nuevas VUT en la ciudad de Málaga sigue en crecimiento (+3,82%), aunque lo haga a menor ritmo respecto a la provincia de Málaga (+10,54%) y la región (+11,51%).

Ante esta tendencia, el alcalde, Francisco de la Torre, anunció en septiembre de 2024 que propondría una “moratoria global” de nuevas VUT que ahora, según ha adelantado hoy junto a la concejala delegada de Urbanismo, Carmen Casero, va a permitir que “la Junta no pueda registrar ni una vivienda turística más” durante tres años.

Según han indicado, esta medida llega ahora gracias al artículo 6 del Decreto-Ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, que habilita a los municipios, por razones de interés general, a suspender licencias y declaraciones responsables para nuevos alojamientos turísticos hasta un máximo de tres años.

No están todavía definidas las líneas de actuación. Lo único que han asegurado es que no se podrán registrar más viviendas turísticas. Durante estos tres años -que pueden ser menos- el alcalde ha explicado que el objetivo será determinar “los términos deseables para acertar en esa compatibilidad entre el turismo y la necesidad de tener una oferta residencial potente, ya sea en venta o en alquiler”. Para llegar a esos términos, De la Torre ha afirmado que desde el Ayuntamiento contarán con la colaboración de “los sectores privados, el mundo hotelero y el de la vivienda turística”.

La moratoria entrará en vigor el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia y afectará a todo el término municipal. Durante ese tiempo, el uso residencial de una vivienda no dará derecho automático a destinarla a alojamiento turístico.

Paralelamente, el Ayuntamiento iniciará la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobado en 2011 y no adaptado a la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía de 2021. En este caso, el objetivo será reconocer el uso turístico como una categoría diferenciada del uso residencial, establecer condiciones específicas para su implantación y dotarse de un marco legal que permita aplicar limitaciones, suspensiones cautelares o zonificaciones.

Tasa turística y "alfombra roja" a los hoteles de cinco estrellas

El alcalde ha asegurado que el problema de la vivienda en Málaga responde también a circunstancias como la falta de hoteles o la necesidad de implantar otras alternativas, que no recoge el PGOU de 2011, como el "uso residencial colectivo". Sobre esto último, el edil ha insistido en que el nuevo proceso que abre el Consistorio durante tres años incluirá la revisión de otros formatos de alojamientos como el «cohousing, coliving o flexliving», así como las residencias de estudiantes, que actualmente carecen de regulación en la normativa local.

Por otra parte, De la Torre ha hecho hincapié en la necesidad de implantar una tasa turística que, como ocurre como Baleares o Cataluña, permita destinar recursos a quienes tienen más dificultades para acceder al alquiler o ayude a mejorar la ciudad.

También ha aprovechado para criticar la Ley estatal de Vivienda, a la que atribuye la fuga de viviendas del mercado de arrendamiento tradicional hacia el turístico por la falta de garantías jurídicas para los propietarios como los impagos o la okupación.

Por último, como medidas que se podrían aplicar para reducir las viviendas vacacionales, ha asegurado que el Consistorio va a poner "alfombra roja" a los hoteles de cinco y cuatro estrellas. "Los hoteles son más generadores de empleo", ha indicado el edil, para explicar después que "la apuesta de Málaga es el turismo de excelencia porque no queremos crecer en cantidad ilimitadamente". Asimismo, De la Torre buscará la manera de "facilitar y estimular" la iniciativa privada porque "en Málaga no hay una oferta a la altura de la demanda desde hace muchos años". Como ejemplo, recordó que Sevilla cuenta con una planta hotelera "bastante mayor" y que Málaga, aunque "ha corregido" parte del problema, aún "está muy por debajo", una situación que, según ha opinado, ha provocado que "la vivienda turística haya cubierto el hueco que han dejado los hoteles".