Radiografía de las viviendas turísticas: crecen en Málaga y se frenan en Sevilla y Córdoba

El fenómeno de las viviendas turísticas ha sido intenso en las capitales andaluzas, que se mantienen entre las ciudades españolas con mayor oferta de este tipo de alojamientos, aunque con un evolución desigual en los últimos años, ya que su oferta crece en Málaga, Granada y Almería, pero desciende en Sevilla y Córdoba.

Así se refleja en el barómetro de la rentabilidad de los destinos españoles en 2023 elaborado por la asociación empresarial Exceltur, que contiene un análisis sobre las viviendas de uso turístico y una comparativa con 2019 o, en algunos casos, 2020.

En el informe, Exceltur señala que en 2023 se observó un retorno de las viviendas de uso turístico al mercado en la gran parte de destinos españoles, que "condiciona notablemente su posicionamiento".

El número de plazas de viviendas turísticas en las 25 principales ciudades españolas alcanzó las 299.000, 15.000 más (+5,5 %) que en 2022 y 52.000 más (21,1 %) que en 2021, si bien por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2019, "gracias al esfuerzo realizado" por algunas de las urbes que "vinieron sufriendo el problema", indica.

Así, las tres capitales con mayor volumen de viviendas son Madrid, Barcelona y Valencia, con 62.580, 48.497 y 27.154 inmuebles, y en todas ellas se han producido descensos de la oferta respecto a 2019, del 7,7, 46,7 y 7,7 %, respectivamente.

En el cuarto puesto de la clasificación aparece Málaga, con un total de 25.190 viviendas de uso turístico en 2023, frente a las 22.491 que tenía en el año prepandemia, lo que supone un aumento del 12 %.

Le sigue de cerca Sevilla, con 24.683 viviendas, lo que representa un descenso del 8,1 % respecto a los datos existentes, en este caso, de 2020, cuando tenía 26.681.

En el sexto puesto de la lista figura Alicante, con 14.843 viviendas, tras experimentar un descenso del 12,1 % respecto a 2019, y le sigue Granada, con una oferta el pasado año de 12.422 unidades, un 6,9 % más que en 2019, cuando sumaba 11.616.

También se cuela entre las diez primeras, concretamente en el octavo puesto, Córdoba, con un total de 8.512 viviendas para fines turísticos, lo que representa una reducción del 8,9 % en relación a las 9.344 que llegó a ofertar en 2020.

La siguiente ciudad andaluza, Almería, se encuentra en la decimonovena posición, con 3.371 viviendas de uso turístico ofertadas y un destacado incremento del 58,1 % respecto a 2019, cuando sumaba 2.132.

El impacto de la ordenación y control en la oferta

Según Exceltur, las ciudades en las que el fenómeno de las viviendas turísticas nació más pronto y con más intensidad "contaron con una mayor contestación ciudadana por el desfavorable efecto sobre la vitalidad urbana y con una mayor reacción y prioridad política para su ordenación y control".

Como resultado, explica, consiguieron reducir los niveles de vivienda en comparación con los años anteriores a la pandemia, cuando alcanzaron sus máximos, con descensos respecto a 2017 del 46,7 % en Barcelona, del 41,7 % en Palma de Mallorca o del 48,6 % en Ibiza.

Detrás se situó un grupo de grandes ciudades que, si bien regularon las viviendas, "tuvieron muchos problemas en el cumplimiento de sus normativas" y donde "su control no contó con la sensibilidad social y la prioridad política que se requería", entre las que cita a Madrid y Valencia (ambas un -7,7 % respecto a 2019), Sevilla (-8,1 % respecto a 2020), Córdoba (-12 % respecto a 2020) y Alicante (-12,1 % respecto a 2019).

El mayor crecimiento de plazas se concentró en ciudades medianas y aquellas de mayor tamaño que no adoptaron medidas de ordenación o que no dotaron de instrumentos de inspección para su cumplimiento, sostiene.

Exceltur incluye en este grupo a Málaga (+12 %), Almería (+58,1 %) y Granada (+6,9 %), todas ellas con aumentos respecto a 2019, junto a Murcia (+14,7 %) y otras ciudades del norte como Bilbao (+25,8 % sobre al año precovid), Gijón (59 %), Oviedo (75,6 %), Coruña (+51,6 %) o Santander (+47,4 %) y del interior como Toledo (+18,8 %), León (+18 %) o Valladolid (+17,6 %).

Nueva normativa en Andalucía para regular el sector

En Andalucía, la Junta ha aprobado recientemente una normativa que permitirá a los ayuntamientos limitar el número máximo de viviendas turísticas por edificio o por sector para evitar su proliferación en zonas por cuestiones urbanísticas o de planificación.

Los ayuntamientos de las ciudades más afectadas por esta situación han acogido con satisfacción la medida y ya están trabajando en fórmulas con el fin de regular la oferta en las zonas más saturadas.

En la comunidad hay unas 116.000 viviendas con fines turísticos, según la Junta, de ahí que haya optado por dar seguridad jurídica a los ayuntamientos y habilitarlos para limitar el número máximo de estos alojamientos, que están creando problemas de distinta índole en los centros urbanos de algunas capitales.