Agosto rompe la tendencia: Más de la mitad de las viviendas de Castilla y León se compra al contado

Era cuestión de tiempo y al final se ha cumplido la previsión del Registro de la Propiedad que auguraba que la “intensificación” en el alza del Euribor llevaría a una “continuidad” en la tendencia descendente de la actividad hipotecaria. Agosto rompe la tendencia y, por primera vez en mucho tiempo, más de la mitad de las viviendas en Castilla y León se compró al contado. De las 2.267 compraventas de vivienda contabilizadas en la Comunidad en agosto, un total de 1.056 se realizó a través de una hipoteca y 1.211 se pagaron ‘a tocateja’, que suponen el 53,4 por ciento.

La subida de tipos decidida por el Banco Central Europeo (BCE) en los últimos meses para controlar la inflación en la zona euro, hasta el punto de situar el crédito en el 4,5 por ciento, ha provocado una reducción de la actividad hipotecaria. No en vano, la compra de casas con un préstamo hipotecario había bajado, de forma continua, en lo que va de 2023.

La Estadística Registral Inmobiliaria, elaborada por el Colegio de Registradores y recogida por la Agencia Ical, ya mostró que en el segundo trimestre de 2023 se formalizaron 6.859 compraventas de viviendas en Castilla y León, de las que 3.911 fueron a través de una hipoteca, lo que suponía el 57 por ciento frente al 61,6 por ciento del conjunto de España. En el mismo periodo de 2022, las operaciones en la Comunidad fueron muy similares (6.905) pero, en cambio, las hipotecas superaron las 5.000 (5.008). Por lo tanto, los castellanos y leoneses pasaron de hipotecar el 72,5 por ciento de las compraventas de viviendas al 57 por ciento. Es decir, 15,5 puntos porcentuales menos en solo un año. Una caída que estaba 4,4 puntos por encima de la media nacional y que era la cuarta mayor del conjunto de las comunidades, solo superada por La Rioja (22,2 puntos), Extremadura (17,8) y Cataluña (17,2 puntos).

En julio pasado, el porcentaje de casas compradas al contado se situó en el 45 por ciento, dos puntos más que lo registrado en el periodo entre abril y junio. Y, ahora en agosto, el último dato disponible por los registradores de la propiedad se dispara hasta el 53,4 por ciento. Es decir, un aumento de casi 8,5 puntos en un solo mes.

Castilla y León es una de las cuatro comunidades autónomas donde las viviendas compradas al contado en agosto estuvieron por encima de las hipotecadas, solo superado por la Comunidad Valenciana (65 por ciento), Cantabria (61 por ciento) y La Rioja (58,5 por ciento). Además, en los dos primeros casos, un porcentaje tan alto puede deberse a la compra de segundas residencias en lugares de costa o incluso por parte de extranjeros. A nivel nacional, se quedó en el 41,8 por ciento, cinco puntos más que un año antes.

Unos datos que están relacionados con el alza de tipos en los dos últimos años. No en vano, los intereses estuvieron más de seis años por debajo del cero por ciento, hasta que en 2022, con la invasión rusa de Ucrania, empezó la senda alcista, hasta situarse en el 4,5 por ciento. Una cifra que, luego, se traduce en el Euríbor, que es el índice usado en España para calcular el interés de las hipotecas variables que en septiembre volvió a subir, hasta el 4,14 por ciento. Además, todo apunta que antes de final del año puede aumentar otro poco.

El Colegio de Registradores subrayaba en el informe correspondiente al segundo trimestre que en la medida que el número de compraventas, “tal y como resulta previsible”, se vaya reduciendo a lo largo de los próximos trimestres, junto a la “intensificación” en el alza de los tipos de interés, llevará a una “continuidad” en la tendencia descendente de la actividad hipotecaria.

En el caso de Castilla y León, la evolución caminaba en esa línea ya que en el segundo trimestre de 2022 el porcentaje del número de hipotecas sobre el número de compraventas era del 72,5 por ciento y se desplomó al 60,4 por ciento en el tercer trimestre y al 61,3 por ciento al cierre del ejercicio pasado. Continuó a la baja entre enero y marzo de 2023, con el 60,4 por ciento, y volvió a caer en el último boletín disponible del Colegio, referente al segundo trimestre del año, hasta el 57 por ciento. En julio, se situó en el 55 por ciento (frente al 62,3 por ciento del mismo mes de 2022), mientras que en julio bajó hasta el 46,5 por ciento (58,3 por ciento en 2022)

Unos porcentajes que se traducen en que entre abril y junio del año pasado se cerró la compraventa de 6.905 viviendas en la Comunidad y 5.008 se adquirieron con un préstamo hipotecaria. Un año después, la financiación bancaria solo estuvo presente en 3.911 de las 6.859 operaciones, lo que demuestra que la compra de viviendas sin hipotecas está en auge, ya que el 43 por ciento de las casas fueron pagadas a ‘tocateja’. En julio, ese porcentaje subió hasta el 45 por ciento, al pagarse al contado 948 casas del total de 2.108. Y en agosto, se produjo el punto de inflexión en Castilla y León, con más viviendas compradas sin financiación bancaria ya que de las 2.267 compraventas, 1.211 se adquirió al contado.

A nivel nacional, el número de hipotecas sobre vivienda descendió por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando las 93.557 en el segundo trimestre del año frente a las 109.406 del anterior. Es decir, una caída del 14,5 por ciento con respecto al trimestre precedente. “El descenso de la actividad hipotecaria ha sido mucho más intenso que el del número de compraventas de vivienda (-5,6 por ciento), dejándose notar el intenso crecimiento de los tipos de interés”, sentenció el Colegio de Registradores de la Propiedad. En agosto, cayeron un 14,9 por ciento en comparación con el mismo mes de 2022, al pasar de 55.090 a 46.867 compraventas. Las hipotecas bajaron aún más, hasta el 21,8 por ciento, hasta las 27.278.

La pregunta clave es quién permitirse el lujo de pagar una vivienda al contado, sin tener que pasar por el banco para solicitar una hipoteca. Cerca de la mitad ya contaba con una residencia que puso a la venta y el dinero conseguido con la venta le permite financiar la nueva compra mientras que el resto contaba con ahorros o pide ayuda a la familia a la hora de afrontar un desembolso tan importante. No en vano, hablamos del mayor gasto que acomete una familia en la vida. También hay que mencionar que la vivienda sigue siendo un valor refugio para muchos ahorradores, que se animan a invertir en el ladrillo ante la baja remuneración de los depósitos y los riesgos en la bolsa.

Subida de precios

La subida de tipos coincide, además, con el incremento de los precios de la vivienda en Castilla y León ya que, según la Estadística Registral Inmobiliaria, el coste del metro cuadrado de las casas inscritas en el segundo trimestre del año subió un dos por ciento (hasta los 1.132 euros), respecto al periodo entre enero y marzo de 2023. Un aumento que se se produce después de dos trimestres de caídas consecutivas.

En cuanto al reparto de las compraventas de vivienda en la Comunidad, la gran mayoría fue usada (5.453, el 79,5 por ciento) y solo hubo 1.406 nuevas.