Vender una casa pero sin perderla hasta morir: la nuda propiedad se dispara un 72% en Castilla y León

Un matrimonio octogenario de 81 y 83 años de edad de Valladolid vende su vivienda en el barrio de Arturo Eyries pero con la condición deseguir viviendo en la propiedad hasta el final de sus vidas.

Es la nuda propiedad, una modalidad que cada vez es más utilizada por personas mayores para la obtención de recursos económicos mientras mantienen el uso y disfrute de la casa.

Hasta el punto que esta figura registró en 2023 un total de 57 compraventas en Castilla y León, con un incremento del 72,7 por ciento con respecto al año anterior. Se trata de la mayor subida experimentada en España, donde aumentó un 11,3 por ciento, hasta las 1.845 operaciones.

Él es un militar jubilado y ella, una ama de casa, que disfrutan de una buena salud por lo que esperan más años de vida. Al no contar con hijos, han decidido que la mejor forma de disponer de ingresos extra y liquidez es poner a la venta su vivienda pero sin renunciar a un valor tan importante como es su casa, puesto que podrán hacer uso de ella hasta que ambos fallezcan. Es decir, mantienen el usufructo vitalicio.

El Colegio de Registradores de España destaca que el alargamiento de la esperanza de vida, con el correspondiente incremento de las necesidades de recursos económicos a partir de la finalización de la vida laboral activa así como una “probable” reducción de la percepción económica a partir del fin de la vida laboral, puede exigir recurrir al activo que “normalmente” mayor valor tiene en el patrimonio familiar, como suele ser la vivienda.

Y es que añade que una vía para la consecución de los recursos necesarios, con el mantenimiento del uso de la vivienda, es la venta de la nuda propiedad.

Por su parte, el nudo propietario tiene la propiedad de una casa pero el derecho de uso y la posesión la tiene otra persona, en este caso el matrimonio jubilado de Valladolid. El gerente de la inmobiliaria Remax Olid, Juan José Crespo, explica a Ical que el comprador de este tipo de vivienda suele ser un inversor, a un precio muy inferior al de mercado.

En este sentido, el cálculo del precio de venta de la nuda propiedad está muy condicionado a la esperanza de vida de la persona o personas que se beneficiarán del usufructo. Por lo tanto, cuanto mayor esperanza de vida tenga, mayor será también el valor del usufructo y viceversa.

A su juicio, la nueva Ley de Vivienda “desprotege” mucho al propietario y “protege” al inquilino, por lo que el inversor huye de comprar un piso para luego alquilarlo.

“Ahora, muchos inversores prefieren optar por la nuda propiedad en lugar de la compra y así esperar a que el usufructuario fallezca para disponer de la vivienda, con la esperanza de que en unos años haya más seguridad jurídica para alquilar”, precisa. En definitiva, se trata de una inversión inmobiliaria a medio y largo plazo.

El número de compraventas de nuda propiedad de vivienda en España alcanzó las 1.845 en 2023, un 11,3 por ciento más que el año anterior, cuando se llegó a las 1.657. Un porcentaje que es inferior al registrado en 2022, cuando fue del 23,7 por ciento. De este modo, se acumulan tres años de constantes crecimientos desde los mínimos anuales de la serie de resultados, alcanzados en el año 2020 (1.093).

La Estadística Registral Inmobiliaria, consultada por la Agencia Ical, recoge que las comunidades autónomas con una mayor cifra de compraventas de nuda propiedad de vivienda durante el ejercicio pasado fueron Valencia (461), Andalucía (321), Madrid (263), Cataluña (212) y Canarias (138). Pero el incremento porcentual más importante se registró en Castilla y León, con un 72,7 por ciento, un territorio con una población muy envejecida. A continuación, aparece, muy alejado, Cataluña (35 por ciento), Cantabria (31,6 por ciento) y Galicia (27,8 por ciento). Todas las regiones registraron aumentos, salvo cuatro como La Rioja (-30 por ciento), Extremadura (-18,5 por ciento), Baleares (-12 por ciento) y Madrid (-10,2 por ciento).

El Colegio de Registradores de la Propiedad reconoce que la tendencia es “claramente ascendente" de esta figura en el mercado inmobiliario, por lo que prevé una continuidad de este “comportamiento” a lo largo de los próximos años. No en vano, precisa que es una búsqueda de soluciones a la consecución de recursos en determinadas etapas vitales, manteniendo el uso de la vivienda.

Es, sin duda, la principal ventaja pero hay otras como la reducción de los gastos que tiene afrontar el vendedor, ya que con la nuda propiedad, solo tendrá que pagar los consumos ordinarios de la casa como agua, electricidad, gas y la comunidad de vecinos. No en vano, el inversor se hace cargo, desde el momento de la compra, del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Mayores sin herederos

Juan José Crespo explica que el usufructuario suelen ser personas mayores -especialmente, mujeres- sin herederos o que han desheredados a sus hijos pero también tienen necesidades económicas para hacer frente a unos gastos que, con el paso de los años, no pueden afrontar con sus pensiones o se acaban los ahorros.

“Vender su casa, pero con el derecho a seguir viviendo en ella, le permite obtener liquidez para mejorar su calidad de vida”, asevera. Eso sí, añade que la nuda propiedad es desconocida para la mayor parte de la población, por lo que toda persona de cierta de edad que acude a su agencia recibe la información sobre esta figura.

“Hay que explicar lo que es y los beneficios que tiene. Siempre preguntamos si tienen hijos y, de ser así, qué tipo de relación mantienen con ellos para saber si existe enemistad. Luego, se comenta que existe la posibilidad de la nuda propiedad”, precisa.

El gerente de Remax Olid añade que el contrato de compraventa de nuda propiedad suele incluir cláusulas que pactan ambas partes como ceder la vivienda cuando no se haga uso de ella, a cambio de una cantidad mensual. Pone el ejemplo de una persona que, por su deterioro de salud o dependencia, está obligada a acudir a una residencia.

Por último, Crespo reconoce que la venta de una nuda propiedad es “más difícil” que una transacción ordinaria porque, en ocasiones, el inversor tampoco conoce esta figura. Por lo tanto, el perfil del comprador de este tipo de viviendas -con una alta cultura financiera y legal- se reduce mucho.