Cataluña estrena el índice para frenar los alquileres entre interrogantes y resistencias

Cataluña estrena este sábado el índice de precios de referencia para frenar los alquileres en 140 municipios donde vive el 80 % de la población. Estas son las principales claves de una medida que ha desatado las críticas del sector inmobiliario y ha levantado expectativas entre los inquilinos.

El nuevo índice es la medida estrella de la Ley de Vivienda que entró en vigor en mayo del año pasado y el Gobierno busca con él abaratar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas, aunque de momento sólo se pondrá en marcha en Cataluña porque es la única autonomía que lo ha solicitado.

Así, el indicador se aplicará de momento sólo en Cataluña y regirá en los 140 municipios que forman parte de la zona tensionada de la comunidad, entre los que se encuentran, por ejemplo, Barcelona, Badalona, Girona, Lleida, Lloret de Mar, Mataró, Reus, Sabadell, Salou, Sant Cugat del Vallès, Sitges, Tarragona o Terrassa, entre muchos otros.

Cómo funciona este índice

Este mecanismo de control de precios se dirige básicamente a grandes tenedores, que son aquellos que poseen más de cinco inmuebles residenciales en una misma zona tensionada. Estas zonas tendrán esta consideración por tres años.

También es de aplicación a las viviendas que se introduzcan en el mercado, tanto por parte de grandes tenedores como de pequeños propietarios, y que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.

Por el contrario, cuando la vivienda ya esté arrendada en esa zona se referenciará al contrato anterior, aunque se podrán hacer algunos ajustes al alza (por ejemplo si se han hecho obras de rehabilitación o el contrato de alquiler es por diez años).

¿Y el resto de contratos?

Para los pequeños propietarios existe este 2024 un tope en las actualizaciones de los contratos del 3 % y no tendrán que acogerse al índice, aunque en zonas tensionadas tendrán que referenciar sus alquileres a los precios del contrato anterior.

La limitación no se aplicará tampoco en las viviendas de protección oficial o destinadas a fondos sociales y asitenciales, ni a las viviendas que no sean residencia permanente como las de uso turístico.

El índice, que recoge más de dos millones de datos de la Agencia Tributaria, atiende a la localización y superficie de la vivienda e incorpora sus características para determinar el rango final. Se fija un rango superior y otro inferior.

El sector inmobiliario, en pie de guerra

Los precios de referencia que arroja este índice han provocado la oposición frontal del sector, que considera que dará lugar a unos precios que están lejos de la realidad del mercado, al tiempo que advierte de que puede producirse una retirada masiva de innmuebles del mercado de alquiler.

Así, augura que se reducirá la oferta y se dará un trasvase a los alquileres temporales o turísticos para sortear la Ley de Vivienda.

La patronal española de promotores y constructores APCE, que forma parte de la CEOE, ve sorprendentes las diferencias de precios entre el índice y lo que ofertan los portales inmobiliarios y advierte de que va a monitorizar, allá donde se aplique, los efectos que puede tener sobre la oferta y el precio.

El portal inmobiliario Idealista sostiene, por ejemplo, que el índice da unos precios un tercio más bajos que los del mercado, situándolos en valores de 2017. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña sitúan esta diferencia en el 20 % de media.

Los inquilinos, a la expectativa

El Sindicat de Llogateres ha iniciado ya una campaña para publicitar la nueva Ley de Vivienda y ha instado a los inquilinos a plantarse frente a los intentos de inmobiliarias y grandes tenedores de saltarse la norma, además de apremiarles a organizarse para exigir bajadas de los alquileres.

Pese a saludar la llegada del índice, esta organización ha criticado a las administraciones públicas por no haber desplegado todas las herramientas y mecanismos de información necesarios para los inquilinos y por la falta de un régimen sancionador que ayude a hacer efectiva la ley.

Una web, única vía oficial de información

A menos de 24 horas de la entrada en vigor del índice, el departamento de Territorio de la Generalitat ha habilitado una web con la información relativa a la limitación del precio de los alquileres para intentar resolver las dudas de la ciudadanía.

El portal contiene respuestas a preguntas sobre el tope del alquiler como a partir de cuándo se limitará, en qué municipios se pondrá en marcha, cómo se regulan los precios, qué es el índice de referencia o cómo pueda saber si el piso que quiero alquilar es propiedad de un gran tenedor.

Respecto a este último punto, esencial para poder contrastar los precios que se ofertan en el mercado, la web de Territorio afirma que "la ley no prevé ningún mecanismo para que una persona pueda consultar si la vivienda que quiere alquilar es o no propiedad de un gran tenedor" y señala que sí se puede consultar el Registro de Propiedad, que es de pago.

La Generalitat, disconforme con una índice homogéneo

Pese a que Cataluña será la única comunidad que, de momento, va a aplicar la medida, la Generalitat discrepa del indicador confeccionado por el Gobierno central mientras que reivindica que su propuesta -que ha intentado negociar con el Ministerio- reflejaba mejor la realidad de la autonomía.

El Govern apostaba por fijar una cifra concreta, pero el Gobierno optó por un máximo y un mínimo orientativos porque no todas las viviendas ofertadas tienen las mismas características y servicios, lo que ha llevado a la consellera de Territorio, Ester Capella, a mostrarse escéptica respecto al recorrido que tendrá la nueva normativa.