¿Es efectivo limitar el precio del alquiler?

La experiencia de países como Alemania demuestra que no logra contener su escalada. En EE UU, tuvo otros efectos perniciosos como sobornos o discriminación por raza o sexo

Hoy entra en vigor la ley de regulación de contratos de arrendamiento que el Parlamento de Cataluña aprobó la semana pasada para limitar su precio en los municipios donde se considera que existe un mercado de alquileres “tenso”. Una medida que ha sido muy criticada por el sector inmobiliario español y que, en otros países en los que se ha aplicado ya, no ha tenido el resultado deseado: bajar los precios.

El último ejemplo de la ineficacia de la medida se ha visto en Berlín. Para tratar de frenar en seco la escalada de los precios de sus alquileres, el 31 de enero, el Parlamento berlinés aprobó congelar los precios durante cinco años y establecer, además, un tope al precio de la vivienda de arrendamiento de 9,80 euros por metro cuadrado para inmuebles listos para ser habitados antes de 2014. Una medida ha tenido un efecto demoledor sobre la oferta. Según un análisis realizado por el portal inmobiliario Immoscout24 para la publicación “Wirtschaftswoche”, la oferta de vivienda en alquiler en la capital alemana se ha desplomado un 25% en el último año.

Según el estudio, la oferta se derrumbó un 47,4% en el caso de los apartamentos construidos antes de 2014, es decir, aquellos donde se aplica el límite de precio. Este efecto no pudo compensarse por el aumento del 24,4% en las nuevas edificaciones. Además, y ante la limitación de precios, muchos de los propietarios de los inmuebles afectados por la medida se están intentando desprender de ellos, por lo que las ofertas de venta de estos inmuebles se han incrementado un 38,8%. Pero este aumento de la oferta de viviendas en ventas ni siquiera ha contenido los precios de las transacciones. Según Immoscout, en el último año se han incrementado un 6,6%, hasta alcanzar una media de 5.020 euros por metro cuadrado.

Discriminación y pagos en “B”

En países como EE UU, la regulación de precios ha traído consigo otros efectos negativos. En su estudio “Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos”, publicado por el prestigioso laboratorio de ideas Fedea, el catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García, concluye que la intervención de precios en este país indujo a reducir el gasto en mantenimiento en las viviendas sujetas a control, redujo los incentivos para construir nuevos inmuebles destinados a este fin y abrió la puerta de pagos en negro e, incluso, a comportamientos discriminatorios por raza, sexo o religión a la hora de seleccionar a los inquilinos por parte de los propietarios.

El sector inmobiliario en bloque ha rechazado de plano cualquier intervención para reducir los precios del alquiler. Una demanda en la que cuentan con el respaldo del Banco de España. En su informe “El mercado de la vivienda en España, 2014-2019”, el organismo aseguraba que "de entre las distintas medidas para contener los precios, las que parecen más efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables. Pero ni las advertencias del Banco de España ni las evidencias empíricas han disuadido a Cataluña de limitar los precios. Una idea que también figura en el acuerdo de Gobierno suscrito entre PSOE y Podemos pero que, de momento, está en el congelador. El pasado mes de julio, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó el índice de referencia de los precios del alquiler, herramienta que debe servir de referencia para que ayuntamientos y comunidades autónomas puedan topar los precios. Sin embargo, fuentes del Departamento se encargaron entonces de avanzar que, dada la situación que ha propiciado el coronavirus, con precios del alquiler a la baja, habría que esperar a ver cómo evoluciona el mercado. Las mismas fuentes precisaron que el compromiso que tienen al respecto con Unidas Podemos es “de legislatura” y que “cualquier cambio debe ser consensuado con los agentes políticos y sociales”.