La banca online: el golpe de gracia para llevar a las hipotecas a sus precios más bajos

La reducida estructura de costes de estas entidades les permite ofrecer préstamos más baratos que las convencionales en un entorno de precios ya muy bajos por la depresión del euribor

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Las entidades financieras están ofreciendo en estos momentos las hipotecas más baratas de la historia. Según datos del Banco de España, el tipo medio al que los bancos concedieron créditos hipotecarios a más de tres años marcó un mínimo histórico del 1,48% en abril.

El tipo medio de los créditos para comprar vivienda a más de tres años para adquisición de vivienda libre se había situado en el 1,571% en marzo. Pero la caída es todavía más acusada en comparación con abril de 2020, cuando estaba en el 1,754%. El derrumbe del euribor, que se instaló en terreno negativo años atrás por la crisis económica de 2008 y que todavía hoy merodea el -0,5% -en mayo cerró en el -0,481%-, ha provocado un importante abaratamiento de las hipotecas a tipo variable, pues su interés está ligado al de este indicador.

Además, para compensar la caída de los ingresos que perciben con estos productos debido al retroceso del euribor, muchos bancos han apostado por incentivar la contratación de sus hipotecas fijas rebajando sus tipos, lo que también ha contribuido a reducir el tipo medio de los préstamos hipotecarios.

Pero aunque nadie duda del decisivo y mayoritario peso del euribor en la evolución del mercado hipotecario, en los últimos años ha irrumpido otro factor que está presionando todavía más a la baja el precio de los préstamos hipotecarios: la banca online.

“Según los datos aportados por las propias entidades, las hipotecas de los bancos online son más baratas que las de las entidades tradicionales en la mayoría de los casos”, asegura Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash. “Las hipotecas online han irrumpido en el mercado con unos paquetes muy competitivos y unos diferenciales estrechos”, le secundan desde sincomisiones.com.

El mismo préstamo de 217.000 euros a tipo fijo a 30 años que la banca tradicional ofrece a un interés TAE del 3,59%, con multitud de productos vinculados al crédito y una cuota mensual de 878 euros, la online lo ofrece al 1,6% TAE, con apenas productos que vincular y un pago al mes de 725,6 euros, según cálculos del prescriptor hipotecario digital Trioteca.

Diferencia de costes

¿Cómo es posible tal diferencia entre una y otra oferta para el mismo producto? El secreto está en los costes. Los precios que ofrece la banca online, explican desde sincomisiones, “sólo se puede permitir si tenemos una estructura de costes muy baja y la rentabilidad que se saca a cada hipoteca es suficiente para además arrojar beneficios”.

“Nuestra estructura de costes es tremendamente eficiente, dado que toda la operativa es online y no tiene red de oficinas, el gran lastre para la banca tradicional”, explican desde MyInvestor, el neobanco participado por Andbank España, El Corte Inglés Seguros, AXA y otros family office. “Cuando metes tecnología, los costes bajan y también los precios”, resume Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca. BBVA puso hace poco cifras concretas a esa diferencia de costes entre ambos tipos de banca. El consejero delegado de BBVA, Onur Genç, aseguró a comienzos de mayo que «el coste de una operación digital es la décima parte del coste que tiene en el mundo físico», esto es, la actividad operativa de cualquier sucursal. Tal diferencia explica el punto de partida de unos y otros modelos de negocio.

Además de poder ofrecer precios de partida más bajos, la banca digital “para diferenciarse de las entidades convencionales, cobra menos comisiones -al ser online, gasta menos en personal- y exige menos vinculación a los solicitantes”, explica Riera.

MyInvestor, por ejemplo, no obliga a contratar productos adicionales, ni siquiera a domiciliar la nómina. Eso sí, a cambio de ofrecer, según asegura la entidad, el mejor precio del mercado, requiere para la concesión de hipotecas unos ingresos de la unidad familiar de 4.000 euros al mes. Los criterios de riesgo, admiten, son exigentes. A cambio, lo que el banco logra es no tener nada de mora, ni siquiera una petición de moratoria.

Publicidad de una hipoteca en una sucursal bancaria
Publicidad de una hipoteca en una sucursal bancariaDavid JarDAVID JAR

Pero a pesar de sus exigentes condiciones, desde MyInvestor aseguran que su negocio sigue avanzando a buen ritmo. Sobre todo, con el “robo” de clientes a otras entidades. De las más de 1.600 hipotecas realizadas por MyInvestor, el 75% son subrogaciones hipotecarias, es decir, proceden de otras entidades. “Nuestros clientes se están ahorrando 10.000, 20.000 euros y más por traer su hipoteca con nosotros”, añaden.

A pesar de las, sobre el papel, mejores intereses que, en términos globales, ofrecen las hipotecas online, para clientes con un buen perfil, la banca tradicional sigue siendo una buena alternativa para los expertos. “En el entorno digital, la oferta media puede parecer más competitiva porque es un producto sin mucha vinculación. Sin embargo, la banca tradicional, al trabajar más producto vinculado, se muestra más flexible con los precios. Puede lograr mejores condiciones para perfiles solventes que la banca digital”, explica Simone Colombelli, experto en hipotecas de iAhorro. “Para un perfil medio, podríamos decir que las condiciones de la banca digital son mejores, pero son más rígidas. Las mejores ofertas no se suelen encontrar en las hipotecas digitales”, asegura. “Muchas entidades “de las de toda la vida” pueden igualar o incluso mejorar la oferta de un banco online si el cliente tiene un buen perfil”, le secunda Miquel Riera.

Cambio de filosofía

Aunque existen neobancos que han nacido ya con una estructura digital e independientes de las entidades tradicionales, la mayoría pertenecen o están participados por los bancos más clásicos del país. Eso no quita para que el sector esté virando cada vez más para convertir el modelo digital en el predominante.

A corto plazo, para dar la batalla a la banca puramente online, están ofreciendo también hipotecas online, como la Hipoteca Online Bonificada de Banco Santander, que son más baratas porque prescinden de los gastos inherentes a las oficinas. A medio plazo, la estrategia es más dolorosa, como aseguran desde sincomisiones.

“La estrategia pasa por reducir el tamaño de las entidades, tal y como estamos viendo con los repetidos ERE que se están practicando en el sector financiero -BBVA y CaixaBank, sobre todo-, para que al reducir los costes podamos reducir diferenciales sin cargarnos el beneficio”, explican. Una medida, la de los ajustes de plantilla, que no tiene que ver sólo con los productos hipotecarios.

En el mismo acto en que explicó la diferencia de costes entre la operativa online y la tradicional, Onur Genç aseguró que «las operaciones en las oficinas han caído un 50% en los dos últimos años», lo que, en el caso del BBVA, les ha conducido a la presentación de un ERE para más de 3.000 trabajadores. El sector, en conjunto, ha planteado despidos que podrían afectar a 19.500 empleos, aunque las cifras se siguen negociando.

“Las operaciones han volado de las oficinas a los cajeros y el online”, coincidió con Onur Genç el consejero delegado de Banco Santander, José Antonio Álvarez. Y eso abona el terreno a productos como las hipotecas online, que están en claro ascenso. “En diciembre de 2020, experimentamos el mayor volumen de interés por hipotecas digitales en la historia de la empresa, doblando los niveles del mes anterior”, según aseguran fuentes de Finteca, la plataforma hipotecaria en línea con scoring bancario.

“La demanda de hipotecas digitales en nuestra plataforma durante el mes de diciembre representó el 20% del volumen de todo el año, confirmando el enorme crecimiento que estamos viviendo”, añaden.

Las hipotecas, coto vedado para los jóvenes
Uno de los colectivos que más dificultades tienen para acceder a un préstamo hipotecario es el de los jóvenes. Y las estadísticas así lo atestiguan una tras otra. Aunque a veces el pago de una cuota hipotecaria es inferior a la renta del alquiler, hacer frente al pago de la entrada no está, ni de lejos, al alcance de todos. Según la hipotech Hipoo, solo un 8,17% del total de hipotecas firmadas en 2021 corresponden a menores de 35 años. Este dato se une al porcentaje de menores de 35 que han solicitado una hipoteca y que recoge la hipotech, el cual ha disminuido un 2% respecto a 2020, pasando del 45% en 2020 al 43% en 2021.
Entre los factores fundamentales que han hecho, según Hipoo, que los jóvenes españoles hayan reducido su interés por solicitar una hipoteca están la alta tasa de paro juvenil, la precariedad laboral con salarios más bajos, que favorecen un menor ahorro, la inestabilidad económica, con un precio de los inmuebles que los jóvenes no pueden asumir, y la incertidumbre para poder encontrar trabajo o mejorar laboralmente.