Aprobado el nuevo impuesto de plusvalías: dos cálculos para elegir el más favorable y no se paga si no hay ganancia

La normativa gravará las operaciones de compra y venta de un mismo inmueble en menos de un año

La reforma del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, permitirá al contribuyente elegir si paga por la ganancia real o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, en tanto que estará exento de pago cuando la venta de un terreno o inmueble no reporte ganancia alguna. La reforma, aprobada por decreto-ley hoy en Consejo de Ministros, devuelve la constitucionalidad al impuesto para que refleje la realidad del mercado inmobiliario y para garantizar que los contribuyentes no tengan que pagarlo si se vende a pérdidas, según ha destacado el Ministerio de Hacienda en un comunicado.

Hacienda ha incidido además en que la norma restablece la exigibilidad del impuesto, que había quedado en suspenso con la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) del pasado 26 de octubre, lo que evita el riesgo de que los ayuntamientos sufran una merma de recursos que pueda suponer un aumento del déficit o el deterioro de los servicios que prestan a los ciudadanos. No obstante, el decreto no podrá aplicarse con carácter retroactivo, lo que impedirá a los consistorios cobrar por las operaciones que se han realizado entre el día de su suspensión por el TC y su entrada en vigor, que será muy probablemente mañana mismo tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Los Ayuntamientos llevan desde el día 26 sin recaudar por este tributo (cuya recaudación anual de 2019 ascendía a un total de 2.500 millones), de ahí la premura de Hacienda para tenerlo listo cuanto antes y además hacerlo mediante un real decreto-ley, lo que permite que pueda entrar en vigor de manera inmediata y cubrir el vacío legal existente ahora, sin perjuicio de que posteriormente se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley sujeto a cambios. No obstante, los consistorios que tengan establecido el impuesto tendrán un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

La última sentencia del TC estableció que el impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como la plusvalía, se calcula con un sistema objetivo y obligatorio ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y a la capacidad económica demostrada por el contribuyente. Para adecuar el impuesto a esta sentencia, la reforma establece con claridad que las operaciones donde no haya un aumento de valor no estarán sujetas a tributación y que se deberá constatar a instancias del contribuyente que no se ha obtenido ganancia alguna.

En caso de ganancia, el método de cálculo será optativo, con lo que el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo, que se adaptará a la evolución del mercado inmobiliario, o en función de la plusvalía real. De esta forma, el contribuyente podrá reclamar que se le aplique la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva. Se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en función del número de años transcurridos desde la operación. Los ayuntamientos tendrán competencia para rebajar esos coeficientes, en tanto que también podrán rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año desde la compra hasta 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. Esta opción ya se está aplicando en algunas ciudades.