¿Qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular del préstamo?

Si todos los herederos aceptan la deuda, las condiciones del préstamo se mantendrán intactas y la entidad no podrá exigir garantías adicionales

Imagen de dos personas intercambiando documentos
Imagen de dos personas intercambiando documentos FOTO: Unsplash (nombre del dueño)

En caso de fallecimiento del titular único de una hipoteca, la vivienda pasará a formar parte de la herencia de sus allegados, pero también los hará la deuda hipotecaria. Ante esta situación, los familiares pueden optar por aceptar la herencia en conjunto, aceptar la herencia a beneficio de inventario, para evitar que tener que pagar las deudas que sobrepasen la herencia, o directamente rechazar la herencia y olvidarse del préstamo. El Banco de España, a través de su Portal del Cliente Bancario, resuelve las dudas ligadas al fallecimiento del titular de un préstamo hipotecario.

Si los herederos optan por aceptar la herencia, por norma, la propiedad de la vivienda y la hipoteca se adjudicarán a todos los hederos. De hecho, según el artículo 661 del Código Civil, la entidad financiera debe incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo hipotecario. “Según nuestro Derecho común, los herederos se subrogan en todas las deudas del fallecido. Por ello, no pueden eludir su responsabilidad frente a la entidad, aunque hayan llegado a un acuerdo entre ellos sobre la titularidad del préstamo hipotecario en el cuaderno particional”, explica el Banco de España. No obstante, si solo uno o varios herederos se quieren adjudicar la deuda se puede negociar con la entidad. Tras finalizar el reparto, se tendrán que pagar los impuestos correspondientes y cambiar la titularidad del préstamo. En este caso, se procede a hacer una subrogación por cambio de deudor, que suele llevar ligada una comisión de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente.

Hipoteca intacta, excepto en un supuesto

El Banco de España recuerda que la deuda permanece intacta. “Se mantienen las mismas condiciones que en su día se establecieron en el contrato de préstamo hasta que se termine de pagar el importe pendiente. Los intereses, el plazo de vencimiento, los gastos asociados de la hipoteca, etc., no varían”, explica.

La entidad no podrá exigir garantías adicionales o la contratación de nuevos productos en los casos en que todos los herederos existentes (sean uno o varios) se hagan cargo de la deuda. Pero existe una excepción a esta norma. Si finalmente solo uno o algunos de los herederos se hacen cargo de la vivienda y su deuda, el banco podrá cambiar las condiciones de la hipoteca, que se renegociarán con los nuevos titulares. Por ejemplo, si el nuevo titular tiene menos poder adquisitivo o la entidad considera que tiene un perfil menos estable económicamente que el del titular original es probable que se le soliciten más garantías, como avales.