La subida de tipos expulsará del mercado de la vivienda al 20% de las familias

El euribor no deja de subir. El de octubre cerrará en el 2,63%, muy por encima del -0,477% que marcó en el mismo mes del año pasado. Un incremento que viene propiciado por los sucesivos aumentos del precio del dinero aprobados por el BCE. El último, el del jueves del 0,75%. Estas subidas que no sólo tienen efecto en los que ya están hipotecados sino también en aquellos que aspiran a comprar vivienda, muchos de los cuales se quedarán sin opción de poder hacerlo. «Con los tipos 75 puntos más altos, los tipos efectivos (el interés que se paga independientemente de que la hipoteca sea fija o variable) se moverán hacia el 4%, lo que expulsará del mercado al 20% de las familias que en enero de este año (antes de la invasión de Ucrania) sí podían acceder a una hipoteca», advierte Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

La expulsión de estas familias viene propiciada porque, con la financiación más cara, su tasa de esfuerzo, que mide la relación entre los ingresos familiares y lo que deben destinar al pago de la hipoteca, superará el 35%, limite que recomiendo no rebasar el Banco de España y que las entidades, después de la Gran Recesión, tratan de ajustar para evitar que la morosidad se dispare.

La tasa de esfuerzo está ya, de hecho, muy por encima de esta barrera en algunas ciudades. Según el último análisis realizado por idealista, el encarecimiento de la financiación ha provocado que las familias tengan que dedicar de media el 23,5% de los ingresos familiares para la compra de la vivienda en España, frente al 20,1% que necesitaban hace un año. No obstante, en Barcelona (49,7%), San Sebastián (46,8%) Madrid (41,3%) y Bilbao (37,3%) este indicador se encuentra muy por encima de lo recomendado.

Subida de las hipotecas

El efecto en todo caso más palpable de la subida de tipos de interés es el encarecimiento de las hipotecas. Las más recientes sufrirán los incrementos más severos. Idealista calcula que entre 230 euros y 250 euros más al mes en el caso de una hipoteca «típica» de 150.000 euros a 25 años a un interés de euribor más 1,5% que se tenga que revisar con el cierre de octubre. Sin embargo, cuanto más años hayan pasado desde la contratación del préstamo, menor será el efecto en el bolsillo. Así, según los cálculos del marketplace inmobiliario, esa misma hipoteca, si ha sido contratada en 2011 crecería en 147 euros, mientras que si lo fue en 2005 sólo se encarecería en 90 euros más al mes. En cualquier caso, la horquilla de lo que crecería el gasto hipotecario anual de una familia oscilaría entre los 1.080 y los 3.000 euros.

Desde idealista, no obstante, consideran que el impacto de la subida del euribor será limitado en el caso de las hipotecas que más se podrían ver afectadas. Y es que, como recuerdan, en los años recientes, que corresponden a las hipotecas que más se encarecerán, la inmensa mayoría se firmaron a tipo fijo y no se verán afectadas por estas subidas. Desde enero de 2021, más de la mitad de préstamos nuevos firmados son fijos, llegando a alcanzar más del 70% en determinados meses.

Para aquellos a los que el incremento no les permita asumir la cuota, desde HelpMyCash recomiendan pedir cita con el banco para acordar una solución que les permita ajustar los pagos: alargar el plazo para que la cuota no suba tanto, reducir el interés o aplicar una carencia total o parcial son algunas de las opciones. Algunos de estos hipotecados cuentan con protección legal. Por ejemplo, si una unidad familiar cobra hasta 24.318,84 euros brutos al año y debe dedicar el 50% o más de sus ingresos a pagar las nuevas cuotas de su hipoteca variable, puede acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias. “Su entidad, en estos casos, está obligada a ofrecerle una carencia parcial de cinco años, rebajarle el interés a euríbor más 0,25% durante ese período y alargar su plazo de devolución hasta los 40 años”, advierten desde el comparador.

La banca y el Gobierno, además, están a punto de cerrar un acuerdo para ampliar este Código con una nueva medida. Esta solución pasará por alargar el plazo a los que la cuota les suba un 30% o más tras la revisión de su hipoteca variable, siempre que esta se contratara a partir de 2012. En principio, podrán acogerse los hipotecados que cobren hasta 24.318,84 euros brutos al año y que tengan que dedicar el 40% o más de sus ingresos a pagar las nuevas mensualidades.