La subida de tipos ya frena la firma de hipotecas y lamina poco a poco a las fijas

Las subidas de tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación están enfriando poco a poco el efervescente mercado hipotecario. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 13,5% el pasado mes de octubre respecto al mismo mes de 2021, hasta sumar 41.022 préstamos, la mayor cifra en un mes de octubre desde 2009, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, la cantidad es un 7% inferior a la del mes de septiembre.

Aunque los datos siguen siendo muy abultados, el endurecimiento de las condiciones de financiación va calando poco a poco en el mercado. «En el inmobiliario ya se ha detectado una moderación en la demanda de compra de vivienda. El 60% de los compradores se han visto afectados por el cambio de política monetaria y el 24% se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición de vivienda al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas, según un reciente análisis de Fotocasa Research», recuerda la directora de estudios y portavoz de este portal inmobiliario, María Matos.

El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, coincide en que «el mercado sigue en cifras récord, pese a que se empiezan a evidenciar síntomas de desaceleración». Font considera que en octubre ya fue «visible el cambio de política de tipos de interés del BCE.

Desde idealista añaden que la aparente contradicción entre el hecho de que la ralentización en la compraventa de viviendas que ya empiezan a detectar y los todavía buenos números de las hipotecas se explica «por el incremento de renegociación de hipotecas existentes (sobre todo cambio de variable a fijo), donde los bancos en lugar de optar por la fórmula de la subrogación están yendo por la vía rápida de cancelación y nueva constitución de hipoteca», según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas. En este sentido, en el capítulo de novaciones hipotecarias, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 24,2% al 53,3%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 75% al 44,9%, lo que demuestra, según Mato, la preocupación de los ciudadanos por la imparable subida del euríbor.

Retroceso de las hipotecas fijas

El aumento del indicador, que ya acecha el 3% espoleado por las subidas de tipos, está provocando un vuelco cada vez más pronunciado en el mercado hipotecario y laminando de forma paulatina las hipotecas fijas. En octubre, el 66% de las hipotecas sobre vivienda nueva se constituyeron a tipo fijo. Desde abril que alcanzó el 75%, este porcentaje ha ido descendiendo debido al cambio en las condiciones bancarias hasta tocar mínimos anuales. En un escenario en el que el euríbor aumenta diariamente, muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro. Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables [para aprovechar la subida del euríbor] y endurecer las fijas, que vivieron su apogeo años atrás, cuando los bancos las desenterraron para contrarrestar los efectos de un euríbor en terreno negativo y asegurarse así los ingresos, está teniendo efecto.

La apuesta de los bancos por las hipotecas variables provocó que el tipo de interés al inicio fuera en octubre del 2,03% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,74% en el caso de las de tipo fijo. Dado el encarecimiento de estas últimas y los deseos de los consumidores de asegurarse un tipo estable, están cobrando fuerza como alternativa las hipotecas mixtas, que combinan buen precio y estabilidad durante un tiempo, según Villén.