Otra señal del frenazo de la vivienda: la absorción del stock, casi parada

El sector inmobiliario sigue emitiendo señales del frenazo que, a decir de todos los expertos y de algunos indicadores ya conocidos, sufrirá este año. La última tiene que ver con la velocidad a la que se está reduciendo el “stock” de vivienda en venta. Según datos del portal inmobiliario idealista, en el último trimestre de 2022 el ritmo se había reducido hasta casi detenerse. Según sus estimaciones, la oferta de viviendas en venta se redujo entre octubre y diciembre un 3% en comparación con el mismo trimestre del año pasado.

La pérdida de dinamismo es notable comparada con los datos del tercer trimestre (-7%) y del segundo (-8%) y es muy posible que tenga que ver, según idealista, con “el encarecimiento de la financiación y la mayor dificultad de muchas familias para acceder a la compra una vivienda”.

Las diferentessubidas de tipos de interés acometidas por el Banco Central Europeo (BCE) para contener la elevada inflación no sólo han disparado el euribor hasta niveles no vistos desde la primera década del siglo dificultando el pago de las hipotecas variables vivas sino que también han repercutido en los costes de los préstamos en los que hasta ahora se refugiaban muchos nuevos compradores, los fijos, complicando mucho el mercado, que parece ahora escorado hacia los préstamos mixtos. Las familias, además, han ido poco a poco agotando el colchón de ahorros que habían logrado acumular durante la pandemia para hacer frente a la fuerte escalada de precios que se vive en los últimos meses.

La subida de precios tampoco ayuda en las compras en un entorno de menor liquidez de las familias por la inflación y el encarecimiento de la financiación. El de la vivienda usada subió un 3,5% en 2022, hasta cerrar el año en 1.819 euros por metro cuadrado, frente a los 1.764 euros con los que terminó 2021, según datos del portal inmobiliario www.hogaria.net.

Diferentes velocidades

En el “stock”, como en todo lo relativo al mercado de la vivienda, en España hay varios mercados dentro de un mismo mercado. Aunque según los datos recogidos por idealista -que suma más de 1,5 millones de anuncios de inmuebles en venta o en alquiler- en la mayoría de capitales de provincia españolas hay ahora menos viviendas en venta de las que había hace un año, en 16 las dificultades de los compradores son más evidentes y la oferta disponible ha aumentado, con Ceuta a la cabeza (25%). Le siguen Córdoba (17%), Soria (16%), Jaén (11%) y Gerona (10%). Con incrementos de un solo dígito están Granada (8%), Zamora (8%), Castellón de la Plana (7%), Albacete (7%), Teruel (5%), Pamplona (5%), Huesca (4%) y León (4%). En Orense, el incremento se ha quedado en el 3%, mientras que ha sido de solo el 1% en Murcia y Zaragoza. En Palencia, el “stock” de vivienda en venta se ha mantenido estable durante el último año.

En el otro lado de la balanza, la mayor reducción se ha producido en Valencia, donde alcanzar el 27%, seguida de Alicante, con un 25%. A continuación se sitúan Cuenca (-24%), Ávila (-22%), Santander (-20%), Pontevedra (-18%), Melilla (-17%) y Segovia (-17%). En el caso de los dos grandes mercados de vivienda nacionales, Madrid y Barcelona, la oferta se redujo un 2% en la capital y un 6% en la ciudad condal. A nivel provincial, en la Comunidad de Madrid la oferta se ha reducido un 1%, mientras que en la provincia de Barcelona se ha incrementado un 2%.