El frenazo en los precios de la vivienda sigue lejos mientras las hipotecas continúan con su aterrizaje

Todo el sector inmobiliario da por hecho que los precios de compraventa se frenarán este año. El consenso apunta a que el encarecimiento de la financiación que han provocado las sucesivas subidas de tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) para meter en cintura la inflación provocarán un frenazo en las operaciones y un recorte de precios. Y lo cierto es que aunque las transacciones van poco a poco aterrizando, los precios siguen en todo lo alto.

En enero, comprar una casa de segunda mano ha sido de media casi un 9% más caro que hace un año, según los datos adelantados que maneja el portal inmobiliario Fotocasa, cuya estadística reflejó una subida interanual del 7,5% en diciembre. Desde el portal inmobiliario insisten en que el incremento de los tipos de interés, lejos de frenar la demanda por completo, lo que ha provocado en el mercado es un aceleramiento por comprar y un aumento del interés de los ciudadanos mayor para «sortear la subida de tipos y lograr un préstamos hipotecario con un interés lo más relajado posible. “Todavía hay perfiles solventes que encuentran hipotecas atractivas, que prefieren comprar a tipos fijos del 3% o el 4% en lugar de esperar a que se disipe la incertidumbre”, explica la directora de Estudios y portavoz de Fotocas, María Matos. Y eso, según ella, explica la pujanza que todavía se ve en los precios.

Hipotecas en retroceso

No obstante, que esa demanda más solvente esté sosteniendo los precios no implica que esté logrando mantener el mercado en conjunto. Según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 9,3% el pasado noviembre respecto al mismo mes de 2021, hasta sumar 39.304 préstamos. Aunque se trata de la mayor cifra en este mes desde 2010, cuando se firmaron más de 39.600 hipotecas; y en once meses se han superado ya los registros de 2021 alcanzando cifras no vistas desde 2010, lo cierto es que la firma de hipotecas va reflejando cada vez más el enfriamiento del sector. El incremento del 9,3% es inferior al 13,5% de octubre y, como en ese mes, las operaciones registradas en noviembre retrocedieron un 4,2% con respecto a las firmadas en octubre, cuando ya había caído un 7% con respecto a las de septiembre.

La estadística de noviembre, además, no hay que tomarla como un reflejo de lo que ocurrió en el mercado de la vivienda en el penúltimo mes del año, según advierte Matos. Lo que refleja son operaciones acordadas dos o tres meses antes y que se firmaron entonces a las que probablemente no les afectaron las subidas de tipos de interés aprobadas en septiembre y diciembre por el BCE. Por eso, advierte, el verdadero efecto de lo ocurrido en la segunda mitad de 2022 se verá en los datos de los primeros meses de 2023. Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com, cree a este respecto que estamos “más cerca de ver disminuciones en las comparaciones interanuales” en vista de la tendencia que ofrece el mercado. De hecho, Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, asegura que “la tendencia actual es ya de variación negativa respecto al año anterior, fundamentalmente por la ralentización de la demanda y unido a que una parte de la población se ha visto excluida por el encarecimiento de las hipotecas”.

Font destaca sobre este encarecimiento que el cambio de política del BCE que está dando la vuelta a la tendencia del sector queda patente en el hecho de que el tipo de interés medio al inicio de una hipoteca se situó en el 2,55% en la estadística de noviembre, valor no visto desde hace un año, según los datos de hipotecas del INE. Este aumento se traslada tanto al interés variable y sobre todo al fijo, que alcanza el 2,80%. Como consecuencia, añade, “cada vez se conceden menos hipotecas a tipo fijo, que llegaron a representar un 75% en julio de este año y a día de hoy son un 65%”, añade. “La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados”, le secunda Matos. De hecho, añade, “si nos fijamos en las novaciones hipotecarias, vemos que el cambio más impactante es que el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 16,3% al 51,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,7% al 47,0%. Este es un reflejo de la preocupación de los ciudadanos por la subida del euribor”, explica.