Así es como puede convertir un local en vivienda paso a paso

Los locales comerciales han ido echando el cierre y despareciendo en los últimos años, y es que estos se han transformado en viviendas. Esta es una práctica que suma cada vez más adeptos, ya que en el año 2022 se transmitieron en España 5,9 millones de metros cuadrados, lo que supone un incremento del 16,2% respecto al año previo, según datos de un informe elaborado por el Colegio de Registradores.

Las personas tienen cada vez más dificultades para acceder a la vivienda, no solo por unos precios prohibitivos, sino también por una escasez de demanda. Por ello, los locales comerciales se presentan como una oportunidad inmobiliaria para sus dueños para crear nuevas soluciones habitacionales y obtener un beneficio económico. Tanto es así, que actualmente en la capital existen un 26% más de locales convertidos en vivienda que antes de la pandemia, tal y como explica el portal inmobiliario Fotocasa.

Una oficina, una tienda o incluso un antiguo banco no están preparados a priori para uso residencial, por lo que legalmente no es posible vivir en estos locales. No obstante, estos inmuebles si que se podrán convertir en una vivienda de forma legal mediante un "cambio de uso en el ayuntamiento", siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos. En todas las autonomías se establece que la superficie útil debe contar con un mínimo de entre 35-40 metros cuadrados o 25 metros cuadrados si la vivienda va a ser un estudio; y además el local debe estar construido en suelo urbano. Asimismo, existen diferentes normativas municipales que deben cumplirse en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el local.

¿Cómo se puede cambiar un local a vivienda paso a paso?

• Estudiar la viabilidad del proyecto: el primer paso será comprobar las normas urbanísticas municipales, ya que un cambio de este tipo debe cumplir con el código técnico de edificación, la normativa de habitabilidad de la comunidad autónoma y con el plan general de ordenación municipal. Después se deberá elaborar un proyecto técnico de la reforma que se presentará al ayuntamiento para su validación. En el caso de que el local esté dentro de una comunidad de vecinos, se necesitará el permiso de la misma para hacer este cambio.
• Buscar financiación para comprar el local: tras estudiar la viabilidad del proyecto, para la compra del local puede ser necesaria una financiación. Las entidades bancarias suelen ofrecer hipotecas específicas para locales comerciales con un plazo de amortización más corto y un interés más elevado. Además, la financiación suele reducirse hasta el 60% y el 70% del coste total de la compraventa, frente al 80% que suelen ofrecer en el caso de una vivienda.
• Comprar el local: antes de comprar el local, se debe hacer la reserva a través de un contrato de arras, aportando el 10% del precio del bien inmueble para asegurar la compraventa. Finalmente, se realizará la firma de la escritura de compraventa ante notario.
• Solicitar licencia de obra y permisos: con el proyecto técnico elaborado se deberá solicitar la licencia de obra y la declaración responsable en el ayuntamiento.
• Realizar reformas para que sea habitable: las obras no se podrán comenzar hasta que no se haya conseguido la licencia de obra, es decir, que se hayan pagado las tasas municipales que correspondan. Realizar un cambio de local a vivienda es una obra mayor, por lo que será necesario que una empresa cualificada dé de alta la obra, realice un plan de seguridad y salud y además gestione los residuos de manera adecuada, entre otros.
• Solicitar la cédula de habitabilidad y registrar el local como vivienda en el Registro: una vez se haya finalizado la reforma, será necesaria la cédula de habitabilidad de primera ocupación, un documento que acredita que este espacio cumple con los requisitos mínimos para ser habitado y que nunca se ha ocupado. Además, el inmueble deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad.