Cómo tributa la reinversión en una vivienda nueva en construcción

En el mercado inmobiliario actual en España se da un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda, dado que se construyen muchas menos viviendas que las que los potenciales compradores necesitan. Lo que está generando un aumento vertiginoso del precio de las viviendas construidas o de obra nueva. La fiscalidad también juega un papel importante en la adquisición, especialmente en aquellos casos en los que se pretende reinvertir el precio obtenido por la venta de nuestra casa anterior en una nueva vivienda. Por eso surgen dudas acerca del importe que puedo declarar exento en el IRPF si se en una vivienda de obra nueva.

¿En qué casos puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda en el IRPF?

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda puede quedar exenta de gravamen en el IRPF si el contribuyente reinvierte el importe obtenido por la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda, quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida o, únicamente, una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.

Los requisitos para aplicar la exención por reinversión son diversos. Resulta imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Por otra parte, el inmueble trasmitido y el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual, es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió.

¿Qué plazo tengo para adquirir una nueva vivienda en construcción si quiero aplicar la exención por reinversión en el IRPF?

Hacienda, tomando como base la teoría del título y modo que tiene su origen en el derecho romano, venía exigiendo que la adquisición y entrega efectiva de la nueva vivienda se llevará a cabo en el plazo de dos años, ya sean anteriores o posteriores a la transmisión de la vivienda anterior. Y ello, al objeto de aplicar en el IRPF la exención de la ganancia obtenida por la venta, en caso de que reinvierta en una vivienda de obra nueva en construcción

El Tribunal Supremo, sin embargo, estableció un criterio más favorable al contribuyente que acabó asumiendo Hacienda, y dejó claro que no es necesario que en el plazo de dos años se produzca la adquisición jurídica de la nueva vivienda, es decir, la entrega, permitiendo aplicar la exención en el IRPF si las obras concluyen en un plazo no superior a cuatro años desde que se inicia la inversión.

En todo caso, conviene tener presente que también cabría aplicar la exención por reinversión si las obras concluyen una vez trascurrido dicho plazo de cuatro años, teniendo en cuenta que existen dos posibles excepciones que posibilitarían al contribuyente contar con más plazo. La primera concurriría si no finalizasen las obras en dentro de los cuatro años como consecuencia de hallarse el promotor en situación de concurso. Y, la segunda, cuando se den circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente que supongan paralización de las obras.

¿Qué importe puedo declarar exento en IRPF si reinvierto en una vivienda de obra nueva en construcción?

La cuestión que tratamos en el presente comentario ha sido objeto de reciente análisis por la Dirección General de Tributos como consecuencia de la consulta formulada por un contribuyente que transmitió su vivienda habitual durante el año 2023, y está pensando adquirir un inmueble de obra nueva en construcción para reinvertir el importe que obtuvo por la venta, motivo por el que plantea en qué términos podría aplicar la exención por reinversión en IRPF.

Tributos recuerda que el artículo 41 del Real Decreto 439/2007 establece que podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente y en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual.

Del mismo modo, Tributos reconoce que su criterio interpretativo cambió a raíz de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo con respecto a la posibilidad de aplicar en el IRPF la exención del importe obtenido tras la venta de una vivienda, si se reinvierte en otra de obra nueva en construcción, de manera que la aplicación de dicho beneficio fiscal será posible si la vivienda de obra nueva es entregada al adquirente dentro del plazo de cuatro años desde que inició la inversión con las excepciones ya mencionadas.

No obstante, según matiza Tributos, para que la exención en IRPF pueda aplicarse en caso de reinversión de vivienda en construcción es necesario además otro requisito, como que la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda se reinvierta en la nueva vivienda en construcción dentro del plazo de dos años a contar desde la venta de la antigua vivienda habitual del contribuyente.