El déficit de vivienda fue responsable de un 39% del encarecimiento de los precios entre 2021 y 2024

El precio de la vivienda en España ha acentuado su tendencia alcista en los últimos años y refleja un mercado cada vez más tensionado. Este encarecimiento se explica en gran medida, según defienden todos los expertos, por un déficit de vivienda disponible que responde a un desequilibrio persistente entre una oferta todavía bastante insuficiente y una demanda que sigue siendo muy dinámica. Por el lado de la oferta, aunque la construcción de nuevas viviendas va cogiendo ritmo, los niveles actuales de producción siguen siendo bajos y no cubren una demanda que sigue muy fuerte. El apetito por la vivienda se ha visto impulsado por unos flujos demográficos intensos -lo que desemboca en una fuerte creación neta de hogares-, la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes y el auge de usos alternativos como el alquiler turístico o temporal, que reducen la disponibilidad de vivienda habitual.

Pero aunque se da por hecha esta correlación entre falta de oferta, fuerte demanda y subida de los precios, cuantificar qué parte de este incremento de los precios es achacable al déficit de producto es un ejercicio poco habitual que CaixaBank Research ha hecho en su último informe sectorial sobre el sector inmobiliario correspondiente al segundo semestre de 2025. Y su conclusión es que el déficit de vivienda fue responsable de un 39% del encarecimiento de los precios entre 2021 y 2024.

Cálculo

En el apartado del informe titulado "El precio de no construir: cómo el déficit de vivienda explica gran parte de las presiones sobre los precios", el servicio de estudios de la entidad financiera realiza este ejercicio calculando en primer lugar el déficit de vivienda en España entre 2021 y 2024. Para hacerlo, utiliza tres aproximaciones complementarias. La primera compara los visados de obra nueva con la creación neta de hogares; la segunda, las viviendas terminadas con dicha creación neta de hogares, y la tercera ajusta un poco más la estimación y descuenta las viviendas destinadas a uso turístico y las adquiridas por extranjeros no residentes.

Según la primera estimación, CaixaBank Research, el déficit de vivienda acumulado en el periodo asciende a unas 515.000 viviendas, cifra que se eleva hasta cerca de 600.000 si se consideran las viviendas terminadas (en lugar de los visados) y que alcanzaría las 765.000 si además se restaran otros usos alternativos de la vivienda.

El impacto de este déficit de vivienda acumulado sobre el precio no es desdeñable, como asegura CaixaBank Research. Según el informe, una regresión simple del precio de la vivienda sobre el déficit acumulado sugiere que por cada aumento de 1 punto porcentual en el déficit, el precio crece, en promedio, unos 0,6 puntos porcentuales más por año. Usando esta magnitud como referencia, el documento asegura que el déficit de vivienda acumulado en el total nacional (765.000 viviendas, equivalente al 4% del parque de viviendas principales) explicaría 2,3 puntos porcentuales del incremento anualizado del 6% registrado entre 2021 y el cuatro trimestre de 2024. Es decir, el déficit acumulado explicaría un 39% del aumento del precio observado en el total nacional. O, dicho de otro modo, según esta estimación, sin las presiones por el déficit de vivienda acumulado, el precio en el conjunto de España habría aumentado un 3,7% anual en promedio, en lugar del 6% observado.

El déficit de vivienda acumulado en los pasados cuatro años equivale según el análisis al 4% del parque de viviendas principales en 2024 y representa cerca del 80% de los hogares netos creados.

Como añade el servicio de estudios, la nueva vivienda disponible, una vez descontados el resto de los usos, solamente habría podido alojar a un 20% de los hogares netos creados, y, en consecuencia, el resto de los hogares se alojó en viviendas secundarias reconvertidas en principales.

A este respecto, CaixaBank Research asegura tomando los datos del Ministerio de Vivienda (Mivau) que entre 2020 y 2024 se produjo "un significativo trasvase de viviendas no principales a viviendas principales". En concreto, el número de viviendas principales aumentó en 741.000 en estos cuatro años; de ellas, 360.000 provenían del parque de viviendas no principales y 381.000 fueron nuevas incorporaciones al parque.

Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga son las provincias que, según el análisis del servicio de estudios, encabezan el ranking de las ciudades con mayor déficit de vivienda, pues, como explica, "las zonas urbanas y turísticas son las que han experimentado una mayor presión de demanda, mientras que la oferta de vivienda en estas localizaciones no ha crecido de forma suficiente para hacer frente a esta demanda".

En el otro extremo de la tabla, encontramos las provincias que se asocian con la España «vaciada», como Soria, Palencia, Cáceres, Zamora y Teruel. Estas provincias se caracterizan por tener unos crecimientos poblacionales muy exiguos. Así, a pesar del poco dinamismo constructivo, el déficit de vivienda acumulado apenas supone el 1%-2% del parque de vivienda.