El alquiler se abre paso en España

El fuerte aumento de la demanda y las altas rentabilidades han disparado los precios del mercado del arrendamiento en nuestro país, que ya es la opción elegida por el 22% de los españoles.

Los carteles de «Se Alquila» vuelven a las fachadas de los edificios y los anuncios en los portales inmobiliarios se multiplican. Después de una burbuja inmobiliaria que ha resquebrajado los cimientos del mercado residencial español, éste comienza a resurgir de sus ruinas, pero con importantes cambios estructurales. La fórmula del alquiler, tan denostada en las últimas décadas y ligada a no pocos prejuicios en un país con un fuerte arraigo de la cultura de la propiedad, no deja de ganar adeptos y se posiciona cada vez más como una alternativa a la compra. «Después de mucho tiempo, el arrendamiento ha dejado de ser la oveja negra y por fin es uno más en el mercado. Se han eliminado los prejuicios», celebra David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

Y es que si al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en régimen de alquiler. Hoy, en los primeros meses de 2017, este porcentaje está cerca del 22%, y la progresión no se detiene. Una escalada que nos acerca poco a poco a países de nuestro entorno como Portugal, donde el parque de viviendas en alquiler representa un 25,2% del total, Italia (27,1%) y, ya un poco más lejos, Francia (35,9%) y Reino Unido (36,5%). El 48,1% de Alemania resulta por el momento inalcanzable. «Cada año, estamos registrando incrementos del 1,5% en el mercado del alquiler. Aunque todavía estamos lejos de la media europea la tendencia es a converger. Calculo que a cinco años vista podríamos estar ya rondando el 30% del parque residencial en régimen de arrendamiento», afirma Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

Pese al profundo arraigo de la cultura de la propiedad, España no ha sido siempre un país de propietarios. De hecho, en 1950, menos de la mitad de los españoles poseía una vivienda propia. Si se toman los datos del último Censo de Vivienda del Ministerio de Fomento, el alquiler aún tenía en la década de los 70 una importante cuota de mercado, de alrededor del 36%. Pero, a partir de ahí, como explica José Peral, director de Comercialización y Marketing de Solvia, el brazo inmobiliario de Banco Sabadell, «esta tendencia fue invirtiéndose paulatinamente a medida que la apertura económica de España con el exterior se consolidaba y que se desarrollaba en el país una clase media».

Profesionalización

Pero, ¿qué ha llevado a los españoles a abrazar de nuevo el alquiler? Los motivos que aducen los expertos consultados por LA RAZÓN son varios aunque coinciden en señalar la entrada de nuevas generaciones, con menos capacidad de ahorro y poder adquisitivo, como consecuencia de la devaluación del mercado de trabajo durante los años de crisis, así como la necesidad de una mayor movilidad geográfica por motivos laborales y el cambio en las condiciones de las hipotecas. «Los bancos ya no financian el 100% de las hipotecas y los jóvenes deben tener ahorrado alrededor de un 30% del importe del inmueble para poder acceder a la compra de la vivienda», apunta Población. Mantras como «alquilar es tirar el dinero» parecen ya desterrados. Al igual que ha cambiado el perfil del inquilino, también lo ha hecho el del propietario. Actualmente, en España el 97% del parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares, lo que pone de manifiesto la escasa profesionalización del sector. «Mientras que en Alemania o Francia la mayoría de propiedades están en manos de fondos de inversión u operadores de gestión de alquiler, en España está en manos de particulares», explica el experto de CBRE. La profesionalización es la gran asignatura pendiente del sector, un proceso que lleva en marcha desde hace años y que ahora comienza a consolidarse a gran escala. «Para desplazar a los caseros particulares -explican desde Solvia-, los operadores de alquiler residencial deben buscar fundamentalmente la diferenciación respecto a la gestión que puede ofrecer un particular y su principal palanca para conseguirlo es la experiencia del cliente».

Precio

Si al aumento de la demanda, le sumas la entrada en el negocio del arrendamiento de miles de inversores y ahorradores, atraídos por las jugosas rentabilidades y el limitado riesgo que implica comprar un piso y alquilarlo, tienes como resultado un boom que ha disparado los precios y despertado en el sector el temor a la formación de una nueva burbuja. El mercado del alquiler cerró 2016 con una subida de precios del 6,7%, pero en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, los dos principales pulmones del sector residencial español, los encarecimientos no bajan de las dos cifras. Los alquileres de la ciudad condal cuestan, de media, 17,4 euros por metro cuadrado al mes, un 18,5% más que 12 meses antes. En Madrid, el arrendamiento se ha elevado con fuerza, un 14,6%, hasta los 13,8 euros por metro cuadrado, según datos de Idealista. En ambos casos, los alquileres son ahora más caros que nunca. No existe otra cifra superior en toda la serie histórica. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario, rechaza que estemos ante una burbuja. «Lo que hay es un notable interés de los españoles por alquilar en determinadas ciudades, algo que no sucedía desde los años 50. Durante la crisis los precios del alquiler estuvieron más estables porque los contratos se habían firmado años antes y es ahora en la renovación o nuevas firmas donde los propietarios actualizan la renta, que en todo caso sigue en niveles razonables si comparamos los grandes mercados españoles con la mayoría de las capitales europeas». Una opinión compartida por el director comercial de Alquiler Seguro: «Hasta hace poco, los alquileres estaban tan bajos que apenas generaban rentabilidad. Esto ha cambiado hasta el punto de que cada vez hay más propietarios que deciden arrendar sus pisos para irse ellos de alquiler. Es una nueva filosofía: compro donde puedo y vivo donde quiero».

Restricciones

Para poner freno al desbocado incremento de los precios, ayuntamientos como los de Barcelona y Madrid se plantean poner restricciones al mercado mediante fórmulas que marcan un techo al precio en algunas zonas de las ciudades evitando así que la presión alcista siga creciendo. El consenso de expertos consultados se opone a estas medidas entendiendo que una regulación del mercado del alquiler conseguiría justo lo contrario de lo que persigue. «En otras ciudades donde se han puesto en marcha estas medidas la realidad es que no están consiguiendo paliar los precios, sino justo lo contrario: muchos propietarios han decidido retirar sus viviendas del mercado y las que hay están subiendo de precio pero de forma no transparente», destaca Encinar, que apuesta en su lugar por «incentivar la aparición en el mercado de nuevas viviendas, ya sea asegurando las rentas u ofreciendo ayudas para las rehabilitación».

De lo que no cabe duda es que, dada la enorme demanda y la falta de viviendas en stock, la escalada de precios continuará en los próximos años. Si bien, con incrementos más moderados. «El precio va a seguir creciendo, aunque las subidas no van a ser tan bruscas. En ciudades como Madrid y Barcelona la demanda es muy superior a la oferta. Hace falta más producto», concluye Población, de CBRE.