El suelo cierra el círculo de la recuperación del mercado inmobiliario

Las ventas y su valor vuelven a crecer arrastrados por la mayor demanda de viviendas

Para que la reactivación del sector inmobiliario fuese completa faltaba que el mercado del suelo volviera a cobrar vida. Y ya lo está haciendo, cerrando así el círculo de la recuperación del ladrillo. Tras años de sequía, en los que los terrenos llegaron a tener valor negativo porque además de no venderse acarreaban gastos de mantenimiento a sus propietarios, la actividad ha vuelto. Según la última estadística del Ministerio de Fomento, en los tres primeros meses del ejercicio volvieron a registrarse incrementos del número de transacciones, afianzando la tendencia mostrada en 2014. El pasado ejercicio fue el primero en el que la compraventa de estos activos crecieron desde 2007.

En cuanto a los números del arranque de ejercicio, se realizaron 3.465 operaciones, un 4,4% más que las realizadas en el mismo periodo de 2014. El valor que alcanzaron fue de 497,2 millones de euros, un 1,1% mayor que en el ejercicio anterior a pesar de que la superficie transmitida fue un 15,7% inferior, 4,1 millones de metros cuadrados. Esta subida está presionando al alza el precio del suelo. El metro cuadrado del urbano subió un 5,9% hasta marzo, hasta los 149,9 euros el metro cuadrado. BBVA Research, el servicio de estudios de la entidad financiera, señala a «ciertos mercados de Andalucía, Madrid, Cataluña, Galicia y País Vasco» como aquellos en los que se ha concentrado el aumento de los precios.

Si el mercado del suelo se está recuperando es porque también lo está haciendo la demanda de nuevos productos residenciales. Aunque, como en el caso de la vivienda, la mejora de esta demanda no está siendo ni mucho menos homogénea en todo el territorio español. «Se está produciendo en zonas donde la demanda de vivienda es alta y en las que, además, la oferta existente de viviendas no se ajusta a las necesidades de los posibles compradores. Ciudades como Madrid o Barcelona y sus áreas urbanas son un claro ejemplo», explican desde Solvia, la inmobiliaria del Banco Sabadell. El servicio de estudios del BBVA destaca que son las localidades de más de 10.000 habitantes, donde las ventas de suelo crecieron un 26,3% en tasas interanuales hasta marzo, las que están tirando del mercado del suelo. El precio en estas localizaciones, especialmente en las ciudades de más de 50.000 habitantes, con un incremento del 37,8%, también se ha disparado empujado por esta creciente demanda de nuevo producto. Las provincias de Madrid –546 euros por metro cuadrado– y Barcelona –448 euros por metro cuadrado– son las que registran los precios medios más elevados de toda España.

Obra nueva

La necesidad de viviendas de obra nueva está quedando acreditada con el crecimiento de los visados para construcción de casas. El número de permisos solicitados para la edificación de vivienda nueva alcanzó en los cuatro primeros meses del año las 15.178 peticiones, un 29,9% más que en el mismo periodo de 2014, según los datos del Ministerio de Fomento. Son ya diez los meses consecutivos en los que han subido las peticiones para construir nuevas viviendas. Sólo en abril, se registraron 4.497 solicitudes de visados, un 50,9% más. Las perspectivas apuntan a que el año se cerrará con unos 45.000, lejos todavía de los más de 120.000 que se registraron a finales de 2006.

Compradores

Para que el suelo haya vuelto a tener valor y salida en el mercado ha sido necesario que España reactivase su economía y que los inversores internacionales recuperasen la confianza. Y es que los grandes compradores de terrenos están siendo los fondos de inversión extranjeros como Pimco, Chenavari o Castlelake o Lone Star. Su forma de operar suele ser casi siempre muy parecida: adquieren suelo finalista – aquel que está listo para ser edificado– y se asocian con un promotor local, conocedor del mercado, para construir las viviendas. El fondo norteamericano Lone Star, por ejemplo, ya ha adquirido terrenos urbanos por valor de 200 millones de euros después de comprar Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank. Además, dispone de otros 1.000 millones de euros para cerrar más operaciones.

Castlelake adquirió a finales de febrero a la Sareb –el conocido como «banco malo», donde las entidades financieras traspasaron sus activos tóxicos– 76.100 metros cuadrados por 13 millones. En el año pasado ya había comprado otros 17 solares a la misma entidad por otros 55 millones de euros. El fondo inmobiliario Kennedy Wilson y Renta Corporación se asociaron a finales del año pasado para realizar inversiones en edificios de viviendas en España a través de una sociedad conjunta que realizará operaciones superiores a los 10 millones de euros.

Promotores

Los promotores locales, muy castigados durante la crisis, no han dejado de trabajar de forma independiente a los grandes fondos, aunque su modelo de negocio ha cambiado con respecto a los años del «boom» inmobiliario. «Ahora son más conservadores. Por lo general, realizan las compras de terreno con recursos propios. Es más, muchas de estas inversiones en suelo están condicionadas a que exista un porcentaje de reservas de viviendas o preventas sobre plano para que finalmente se cierre la compra del suelo», explican desde Solvia.