Hipoteca inversa: en qué consiste, qué ventajas tiene y en qué se diferencia de la nuda propiedad

El Ministerio de Asuntos Económicos autorizaba esta semana a Santander y Mapfre a conceder hipotecas inversas, que se denominará Santander Mapfre Hipoteca Inversa. Tras esta autorización, ambas entidades avanzarán con los trámites para la comercialización de este producto, que podría salir al mercado "antes de que termine el ejercicio 2023" y se hará en régimen de exclusividad por las redes de oficinas de Santander y Mapfre en España, confirmaron fuentes de Mapfre, que añadieron que a partir de ahora se iniciarán los procesos para la creación del producto.

Pero, ¿qué es realmente la hipoteca inversa y qué ventajas ofrece? La hipoteca inversa lleva regulada en España desde 2007, pero apenas ha tenido éxito pese a que se presenta como un producto financiero que puede reforzar la pensión pública concedida por la Seguridad Social. Lo que muchos no saben es que la solución al reto que supone la sostenibilidad de las pensiones públicas podría pasar por otra alternativa más desconocida: la venta de la nuda propiedad. Y es que, a pesar de perder la propiedad de la vivienda, se obtiene mucho más dinero y se puede seguir viviendo en ella hasta el fallecimiento. Estas son las características de la hipoteca inversa y de la nuda propiedad, y sus respectivas ventajas y desventajas.

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que permite a mayores de 65 años obtener, con la garantía de su vivienda, un abono mensual con el que podrá complementar sus ingresos durante un periodo de tiempo determinado, existiendo la posibilidad de recibir estos pagos durante toda la vida.

Según informe el propio Banco Santander, "mientras que en una hipoteca tradicional el cliente recibe del banco el importe total del préstamo y efectúa pagos mensuales para amortizar la deuda, con la Hipoteca Inversa tendrá garantizado un abono mensual que no tendrá que devolver en vida. Tras el fallecimiento tus herederos tendrán que devolver el préstamo y sus intereses. Las cantidades mensuales recibidas a través de la Hipoteca Inversa, hasta el plazo fijado, no están sujetas a tributación sobre sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Además, esta renta mensual puede ser un complemento adicional a otros ingresos que pueda estar recibiendo como, por ejemplo, la pensión u otros fondos; y el préstamo puede cancelarse anticipadamente si así lo desea".

Pueden solicitar la Hipoteca Inversa las personas mayores de 65 años que sean propietarias de la vivienda y que no tengan otras hipotecas o cargas sobre el inmueble. La propiedad tiene que ser la vivienda habitual y el valor de la propiedad tiene que ser superar determinados umbrales. Después del pago de la deuda, si hubiera sobrante, será para los herederos.

Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet, la hipoteca inversa permite cobrar una pequeña mensualidad. En cambio, con la venta de la nuda propiedad se pueden llegar a obtener hasta 123.000 euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad). Con la hipoteca inversa “normalmente, no se alcanza a cobrar lo que se ingresa con la venta de la nuda propiedad, compensando la gran desventaja que presenta, que es la pérdida de la propiedad. Además, igual que con la hipoteca inversa, pueden seguir viviendo en su casa el resto de su vida sin preocupaciones”, explica el experto.

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa y de la nuda propiedad

Para elegir entre una de estas dos opciones, hay que poner en una balanza las ventajas y desventajas. Si hablamos de rentabilidad, la venta de la nuda propiedad es la mejor alternativa. “Aunque resulta difícil estimar en qué proporción es más ventajosa la una que la otra, porque depende de los años que esté cobrando y viva el usufructuario o propietario, lo cierto es que la venta de la nuda propiedad es a priori más rentable”, explica Eduardo Molet, que ilustra las diferencias las diferencias entre una y otra con un ejemplo. Una persona de 80 años con una vivienda de 400.000 euros, si contrata una hipoteca inversa recibe una renta mensual mientras viva de unos 800 euros al mes o 160.000 euros de una sola vez, pero si vende la nuda propiedad, recibe de una sola vez unos 280.000 euros. En el caso de propietarios más jóvenes (68-70) años, por una propiedad tasada en 240.000 euros, recibirían 170 euros al mes con una hipoteca inversa, y unos 120.000 de una sola vez vendiendo la nuda propiedad.

La parte negativa de la venta de la nuda propiedad es la pérdida de la propiedad. Aún así, se mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el vendedor puede seguir viviendo en la propiedad hasta el final de su vida. Volviendo a las ventajas, con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Con la hipoteca inversa, a pesar de que el cliente ofrece su vivienda como garantía del préstamo, este mantiene la propiedad y el uso hasta que fallece. De hecho, los herederos pueden elegir entre quedarse con el inmueble o venderlo. En el primer caso, deberán liquidar la deuda, devolviendo el dinero prestado a la entidad financiera, ya sea con sus propios fondos o contratando una nueva hipoteca. Molet indica que el plazo para devolver todo el dinero del crédito es de un año con un tipo de interés alto (6% más gastos). Si no lo hacen, perderán la vivienda heredada.