Hipotecas «low cost»: menos dinero y menos años

Poco o nada tiene que ver la España de hoy en día con el pujante país que era a mediados de la década pasada. En 2006, la economía crecía a un ritmo del 3,9%, el desempleo no llegaba ni a los dos millones de personas –hoy son 4,7 millones– y la construcción tiraba del carro sin imaginar siquiera que el estallido de la burbuja iba a llegar en sólo dos años. En el año de mayor auge del «boom» inmobiliario, las casas se vendían como churros por un sencillo motivo: había gente que quería comprarlas y entidades financieras que financiaban estas operaciones. Pero ¿cómo eran esas hipotecas? En resumen: por mucho dinero, a largo plazo y con bajos intereses, al menos en lo que a los diferenciales aplicados por bancos y cajas respecta. Ahora, tanto la construcción como la venta de viviendas están bajo mínimos y el panorama hipotecario ha dado un giro radical.

Hipoteca 1: 140.189 euros de capital prestado, con un tipo de interés en torno al 3,65% y a un plazo medio de 25 años. Hipoteca 2: 96.400 euros de capital prestado, con un tipo de interés del 4,58% y a un plazo medio de alrededor de 20 años. La primera corresponde al préstamo hipotecario tipo que las familias españolas firmaban en mayo de 2006. La segunda representa la realidad media de las hipotecas sobre viviendas a mayo de este año, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de que sólo siete años separan ambas hipotecas, la diferencia es notable, también en otros parámetros más difíciles de cuantificar, pero que igualmente ayudan a comprender por qué el número de hipotecas constituidas es hoy una quinta parte del que era antes de la crisis. Mientras que en 2006 se firmaron 1.342.171 préstamos hipotecarios sobre viviendas, en 2012 la cifra se había reducido hasta apenas 274.715 hipotecas. Aunque los datos de 2013 sólo alcanzan por el momento a la primera mitad del año, el panorama no es como para tirar cohetes: la caída anual acumulada hasta mayo es de un 19,9%.

Las condiciones impuestas actualmente por las entidades financieras para conceder préstamos hipotecarios son bastante más duras que las de hace siete años. Al reducirse considerablemente el capital prestado, resulta preciso disponer de una mayor cantidad de dinero ahorrado para poder comprar una casa. En los tiempos del «boom» inmobiliario, las hipotecas se obtenían por hasta el 100% del valor de la vivienda, con plazos de vencimiento de hasta 50 años e incluso era posible lograr que el banco nos prestase el dinero para los gastos de escrituras e impuestos. Hoy, la reforma de la ley hipotecaria limita el préstamo al 80% del valor de tasación, con un plazo de como máximo 30 años. Con todo, antes de esta reforma legal, que entró en vigor el pasado mes de mayo, casi ninguna entidad concedía ya hipotecas por más del 80% y a plazos tan elevados.

Además, antes los bancos levantaban la mano y permitían destinar hasta el 50% del sueldo a la hipoteca. Hoy, sólo se conceden préstamos que supongan, como máximo, una tercera parte de los ingresos. Para complicarlo aún más, en muchos casos se solicitan avales o avalistas como garantía sobre los préstamos. Por otra parte, no es de extrañar que bancos y cajas hayan endurecido el acceso al crédito, al comprobar cómo muchas familias, acuciadas por el desempleo y la mala situación económica, no han podido seguir pagando sus préstamos. Según datos del Banco de España, la morosidad de las hipotecas sobre viviendas está situada alrededor del 2,5%. Aunque a priori la cifra pueda parecer no muy alta, hay que recordar que en el año 2006, antes de la crisis, la morosidad de este tipo de créditos era prácticamente nula.