Javier Solís, experto en vivienda: "En 2008 los bancos daban hipotecas al 100%, la situación actual es totalmente distinta"

El mercado inmobiliario español atraviesa un nuevo episodio de tensión, con un fuerte repunte en los precios tanto del alquiler como de la compra de vivienda. En el tercer trimestre de 2025, el alquiler aumentó un 10,9 % interanual y la vivienda en propiedad subió un 17 %, alcanzando sus niveles más altos en los últimos veinte años. Este encarecimiento se produce en un contexto de oferta limitada, presión demográfica y una demanda sostenida que supera la capacidad de respuesta del mercado. La combinación de encarecimiento del crédito y falta de obra nueva ha consolidado un escenario de difícil acceso a la vivienda.

El impacto de esta subida es especialmente severo para los jóvenes y las rentas medias y bajas, que ven cada vez más alejado el acceso a un hogar digno. Mientras que en grandes capitales como Madrid el alquiler medio ya roza los 21 euros por metro cuadrado, en regiones con menor presión, como Extremadura, apenas supera los 7 euros por metro cuadrado. Esta polarización territorial acentúa las desigualdades y provoca movimientos migratorios internos en busca de precios más asequibles. Expertos del sector alertan de que, sin un aumento real de la oferta y medidas estructurales eficaces, el problema no hará más que agravarse.

En este contexto, Javier Solís, experto inmobiliario, analiza en una entrevista con LA RAZÓN los puntos clave para entender y comprender, en base a los antecedentes previos, la situación actual del mercado inmobiliario. Pese a lo que muchos pueden pensar, la situación producida en 2008, que desembocó en uno de los periodos de recesión más significativos de la historia de España reciente, cuenta con factores diferentes que cabe mencionar con el fin de conocer las futuras consecuencias que nos acontecen. Sin embargo, el especialista se muestra optimista con el futuro de la vivienda, siempre y cuando se lleven a cabo las medidas políticas convenientes.

¿La situación es similar a la crisis del 2008?

La comparación de las dos situaciones encuentra distancias no solo en los perfiles compradores sino en la inversión de capital descontrolado que se ofreció por parte de la banca. "En 2008 el mercado estaba muy inflado por la especulación, los bancos daban hipotecas al 100%, apenas miraban los perfiles", indica Solís, citando en consecuencia el aval a ciudadanos por encima de sus posibilidades reales. "No había regulación bancaria y las hipotecas tenían muchísimo riesgo, ya que, las tasaciones se inflaban concediendo así mas importe de lo que la vivienda realmente valía", explica en relación a la formación de una burbuja artificial de demanda que terminó por implosionar, dando como resultado lo que ya conocemos.

De esta manera, la semejanza con nuestros tiempos se desluce desde el primer momento. "La situación actual es totalmente distinta, ya que la demanda actual es solida y real, porque los bancos se están moviendo con leyes estrictas para conceder financiación y solo están concediendo hipotecas a personas solventes, con entradas y con las tasaciones de las viviendas limitadas", expone. No obstante, la realidad no solo concierne al crédito de los bancos, sino que, también, intervienen temáticas fundamentales como "el auge del turismo en nuestro país, la buena evolución de la economía y la alta demanda de personas extranjeras comprando en nuestro país".

Los factores que que explican la subida de precios

Solís expone cuatro puntos fundamentales que constituyen la tendencia creciente de los precios del mercado:

• Demografía: en grandes ciudades este problema es notorio y las estadísticas apuntan a que seguirá creciendo.
• Suelo escaso: "Apenas hay suelo para construir, además, la complejidad para sacar adelante proyectos urbanísticos también complica a veces la puesta en marcha de nuevas promociones", menciona como profesional que se dedica a ello.
• Coste de producción: junto a los trámites burocráticos, los gastos para construir terminan por arruinar proyectos o encarecer, de manera proporcional, las residencias cuando salen al mercado.
• Demanda internacional: ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y otras localidades costeras cuentan con una gran presión de la demanda extranjera, lo que repercute en la tendencia alcista.

Alquiler, perfil especulador e incertidumbre en la compraventa

"La razón principal es que la mayoría de personas, sobre todo jóvenes con pocos ahorros, no pueden acceder a comprar una vivienda y por eso se declinan por el alquiler", asegura en relación al auge del estilo de vida de renta en vez de compra. El experto añade que la demanda creciente se esta cruzando con un aspecto adverso fundamental: la oferta limitada. "En parte por el exceso de pisos turísticos y por el miedo de muchos propietarios de alquilar su vivienda con contratos de larga duración, prefiriendo alquilar por habitaciones y optando directamente por vender, ya que estamos en máximos históricos", agrega como puntos que promueven la escasez.

Acerca de la posibilidad del desarrollo de una "burbuja financiera inmobiliaria" alimentada por capitales de inversión más que por la demanda residencial tradicional, el profesional contesta lo siguiente: "Este riesgo no es imposible, pero hoy los fundamentos son distintos a 2008. Entonces el riesgo venía de la deuda hipotecaria masiva de particulares con baja solvencia. Hoy la mayoría del capital proviene de inversores con estrategias a medio y largo plazo, más prudentes y con mayor control de riesgos". Asimismo, destaca la inexistencia de hipotecas subprime como otro tema que aleja a la situación actual de la réplica.

"En 2008 los bancos daban hipotecas al 100%, la situación actual es totalmente distinta"

Comparación con potencias europeas

En este apartado, el especialista diferencia tres variables distintas que influyen en la salud del resto de mercados inmobiliarios y marcan un espacio mayor con los problemas de España. Respecto a la regulación del mercado del alquiler, las diferencias son más que evidentes si nos fijamos en otros países del continente. "En países como Alemania y Francia existe una regulación mas establecida comparada con los sueldos evitando subidas tan abruptas, en España eso ha sido mas cambiante y aún queda mucho trabajo por hacer", revela.

Por otro lado, naciones como Austria y Países Bajos, según explica, en materia de políticas públicas de acceso a la vivienda se encuentran mucho más avanzados con programas mas sólidos de vivienda social y alquiler asequible. Al mismo tiempo, la planificación urbana y la disponibilidad de suelo para operar genera disparidades en los modelos europeos en contraposición con el sistema español. Todo ello, junto a las medidas de vivienda accesible aplicadas, propician una mayor consciencia social y política respecto a este derecho digno y humano.

Intervención pública y visión a futuro del mercado

En cuanto a las políticas que se podrían aplicar en España con el fin de revertir esta situación y conseguir un mayor equilibrio entre la oferta y la demanda, Solís identifica distintas medidas de intervención pública. Un claro ejemplo es la ya mencionada regulación del precio de las rentas de viviendas, controlando la subida abusiva de los precios en zonas tensionadas. Destaca el ejemplo de París como un modelo a seguir. "Más impuestos a las viviendas vacías, para incentivar que salgan al mercado", propone como calibración ante el alto porcentaje de domicilios desocupados.

"Simplificar procesos urbanísticos y sacar más suelo público al mercado, construyendo más viviendas protegidas", esclarece ante los impedimentos burocráticas que existen en ciertas ocasiones. Por otro lado, se centra en el apoyo a las familias con menos recursos, con el fin de que estas también puedan tener un acceso justo al mercado inmobiliario, elaborando nuevos programas que recaigan sobre esta disyuntiva. "Incentivar la rehabilitación de las viviendas antiguas para no tener que sacar tantas nuevas al mercado", formula como punto medio para contrarrestar la problemática de la escasez de suelo.

La predicción del experto inmobiliario para los próximos años

Por último, expone su visión a largo plazo respecto a las posibilidades del sector. "Mi visualización del mercado inmobiliario es muy optimista, si el gobierno promueve políticas decididas y toma las riendas de la situación", destaca. Para ello, se deberían cumplir estas condiciones viables: "Con unas condiciones políticas públicas efectivas, con una inflación moderada, tipos de interés moderados y acceso estable al crédito, es de esperar que la subida de la vivienda se estabilice entre un 2 y un 4% anual, se vaya incrementado la oferta, la presión del alquiler disminuya y los jóvenes y las clases medias deberían tener mas acceso a la vivienda", vislumbra como pasos a seguir en la evolución propicia del mercado.