Más del 75% de los inquilinos, "condenados" a vivir de alquiler porque no conseguirían una hipoteca

Vivir de alquiler no es una opción para la inmensa mayoría de los inquilinos españoles sino una obligación. Y lo es porque una inmensa mayoría de ellos no dispone de los recursos financieros necesarios para adquirir una vivienda en propiedad. Así lo pone de manifiesto el informe del Banco de España "El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo".

El análisis difundido hoy por el supervisor financiero asegura que una parte significativa de los hogares que residen en alquiler tendrían dificultades para acceder a un préstamo hipotecario. En concreto, según el Banco de España, "las estimaciones realizadas para el período reciente apuntan a que más de tres cuartas partes de los hogares arrendatarios no dispondrían de los ahorros necesarios para satisfacer el pago inicial y los gastos asociados a la adquisición de una vivienda, ni su renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria que no superara los estándares crediticios prudentes".

El documento añade a este respecto cómo después de la Gran Recesión, las entidades financieras han endurecido los requisitos para acceder a un préstamo hipotecario para no verse expuestas a situaciones de morosidad y dificultades como las vividas en la pasada década. La banca, afirma el Banco de España, ha aplicado unos estándares crediticios "prudentes, tanto sobre las garantías de los préstamos hipotecarios como sobre su plazo de vencimiento, desde la crisis inmobiliaria iniciada en 2008". Por ejemplo, el Banco de España asegura que entre las nuevas operaciones hipotecarias para la adquisición de vivienda, el promedio de la ratio entre el importe del préstamo hipotecario y el precio de compra de la vivienda (loan-to-price, LTP) se situó en torno al 80% desde 2014, frente a ratios superiores al 100% en 2004-2007, y descendió hasta ratios del 75% en 2023. Al mismo tiempo, la media de la ratio entre el importe del préstamo y el valor de la garantía hipotecaria (loan-to-value, LTV) se encontraba alrededor del 65% en 2023, con una tendencia a la reducción de la proporción de préstamos hipotecarios con un mayor riesgo, cuyo principal supera el umbral del 80%, hasta situarse dicha proporción por debajo del 10% en 2023.

Desplazamiento al alquiler

Estos estándares crediticios prudentes habrían contribuido al desplazamiento de la demanda de vivienda desde el segmento de compra al alquiler en los colectivos con menores ingresos y ahorro acumulado.

Este desplazamiento al mercado del alquiler, prosigue el documento, habría sido particularmente intenso entre los jóvenes y en aquellas zonas geográficas en las que el incremento del precio de la vivienda ha sido mayor que el de la renta media de los nuevos hogares residentes. En particular, en las áreas con mayor dinamismo de los precios de la vivienda, los nuevos hogares con menores ingresos "no tendrían capacidad ni de generar el ahorro necesario para adquirir una vivienda en propiedad, ni su renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria en niveles prudentes".

A este respecto, el informe añade que la probabilidad de residir en una vivienda de alquiler se encuentra relacionada también con la situación laboral de los hogares. En particular, explica que la residencia en viviendas de alquiler en 2023 tiene una mayor relevancia entre los trabajadores asalariados temporales (35,8%) o entre aquellos que se encuentran en situación de desempleo (32,9%). Esta situación, destaca el Banco de España, es particularmente relevante entre los jóvenes, un colectivo que en promedio, según añade, muestra mayores dificultades para obtener trabajos indefinidos a tiempo completo, presenta una mayor incidencia del desempleo y que se sitúa en una mayor proporción en la cola inferior de la distribución de la renta. No obstante, el organismo que dirige José Luis Escrivá advierte también de que entre el resto de hogares activos, se observa "un progresivo incremento de la vivienda en alquiler entre los trabajadores indefinidos (23,3%, frente al 13% en 2008) y los autónomos (17,9%, frente al 12,5% en 2008)".

El déficit de vivienda en alquiler asequible es de 1,5 millones de unidades

En términos generales, el análisis vuelve a denunciar cuestiones que ya ha puesto de manifiesto el Banco de España con anterioridad como el crecimiento insuficiente de la oferta de vivienda de alquiler residencial para absorber el sostenido aumento de la demanda. Esta rigidez relativa de la oferta de alquiler de vivienda, añade, habría resultado en un crecimiento de los precios del alquiler que, en promedio, se situaría por encima del aumento de la renta de los hogares arrendatarios, lo que ha derivado en un incremento del esfuerzo asociado a la residencia en una vivienda de alquiler, en relación con la renta de los hogares, que se concentra en las principales áreas urbanas y turísticas y entre los hogares con menores ingresos. A este respecto, el Banco de España vuelve a denunciar que el 45% de los hogares que viven de alquiler se encuentran en riesgo de pobreza o exclusión social, más de doce puntos por encima de la media europea.

Respecto a la falta de oferta, el organismo cifra en 1,5 millones el número de viviendas en alquiler social que serían necesarias para equiparar a España a la media de los países desarrollados y apunta a la falta de inversión pública como uno de los problemas para construir este parque. Así, denuncia que se ha pasado de producir un promedio de 55.000 viviendas de este tipo a finales del siglo pasado a apenas 8.000 en los últimos años.