Momento óptimo para comprar

El precio medio de la vivienda en España ha descendido un 42% desde máximos de 2007, y subirá cerca del 6% durante dos años.

Los albañiles vuelven a enfoscar y las grúas, a faenar. La construcción de viviendas se ha reactivado y ha alcanzado máximos de cinco años. No obstante, las operaciones de compraventa se redujeron en julio por primera vez en 2016 –registraron un descenso interanual del 7,9%–, tras incrementarse en junio un 7,1%, según el Consejo General del Notariado.

Los precios de los inmuebles de segunda mano continúan en niveles atractivos, aunque podrían subir una media del 6%, comparables a los de 2004. Y la rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007. Además, tanto los intereses de los créditos y préstamos bancarios como el Euribor se encuentran en mínimos históricos, lo que facilita el acceso a la financiación incluso a los potenciales compradores particulares.

Pese a que la recuperación inmobiliaria puede resbalar por la inestabilidad política –que afecta de forma directa al sector–, el mercado continúa avanzando gracias a la inercia con intereses y a los bajos precios. Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, asegura que la situación actual no se repetirá en mucho tiempo y que, quizás, en tres años cueste encontrar inmuebles con estas condiciones, por lo que nos encontramos «en un momento óptimo para comprar vivienda en España».

Jugosas rentabilidades

La inversión inmobiliaria en nuestro país sigue ofreciendo unas rentabilidades que quintuplican, en el peor de los casos, las de los bonos del Estado a 10 años. Y es que el rendimiento de invertir en vivienda escaló hasta el 6,1% en el segundo trimestre, desde el 5,5% de hace un año –según datos publicados por idealista–.

Este aumento de la rentabilidad, aseguran los expertos, se debe al fortalecimiento de la demanda de alquileres. Pero el pinchazo de la burbuja inmobiliaria demostró que el precio de la vivienda no siempre sube y que, en ocasiones, los inmuebles no son un activo seguro. Aun así, más allá de situaciones extraordinarias como las vividas años atrás, «la vivienda es un valor refugio y un interés de primera necesidad. El español piensa en la rentabilidad futura para hacer frente a épocas de crisis, o con vistas a la jubilación».

Martínez afirma que el mercado inmobiliario se está recuperando sin observar signos de una nueva burbuja, aunque los bancos llegan incluso a ofrecer el 100% de la financiación. Por otro lado, las promociones se ajustan a los actuales requerimientos y se cuidan más que antes aspectos como el tamaño, la distribución o la localización. En España se construyen ahora 1,2 viviendas por cada 1.000 habitantes, mientras que la media europea llega a las 3,3 casas, lo que significa que «en pocos años, en cuanto el mercado absorba la vivienda, se volverá a mover la construcción».

¿Mejor comprar que alquilar? Depende. Si lo que se busca es vivienda para vivir, como residencia habitual, «sin duda es mejor comprar que alquilar, ya que los precios son bajos y los intereses de las hipotecas, bajísimos». De forma paralela, y a pesar de que la explosión de la burbuja inmobiliaria haya incrementado el segmento de personas que prefieren vivir de alquiler, la cultura de la compra está muy arraigada en España. Y Martínez recuerda que, con los intereses actuales, «se puede comprar un piso con pagos mensuales inferiores al importe de un alquiler».

De hecho, para una vivienda de 90 metros cuadrados la cuota mensual de alquiler, de media, sería próxima a los 700 euros, mientras que la de una hipoteca a tipo fijo del 2% a 25 años –haciendo una tasación del inmueble en 110.000 euros– se reduciría hasta los 470 euros mensuales.

Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, recuerda que el precio medio en España ha descendido un 42% desde máximos de 2007, aunque la evolución es muy dispar en función de las ubicaciones. La vivienda inició hace dos años un proceso de estabilización de precios, y en esta evolución existen diferentes velocidades, según los micromercados. Madrid y Barcelona, por ejemplo, en el primer semestre registraron incrementos interanuales de precio superiores al 7% y al 8%. Sin embargo, en otras zonas persiste un cierto abaratamiento, ya sea porque la demanda es aún débil, porque iniciaron el ajuste más tarde o porque tienen mucho stock pendiente de venta que sigue presionando los precios a la baja.

Si bien en Tinsa preveían a principios de año que el precio medio de la vivienda subiría de forma moderada, nunca por encima del 5%, en los últimos meses parece que se ha ralentizado el ritmo debido a la pérdida de impulso que podría sufrir la economía española. Y es que un menor crecimiento económico afectaría a la consistencia de la recuperación del mercado laboral y, en consecuencia, a la demanda.

Martínez asevera que los precios tenderán a subir para estabilizarse de forma definitiva. Por ello, «comprar ahora es una buena forma de invertir el dinero, ya que los activos inmobiliarios subirán una media del 6% anual, al menos durante dos años». Si a esto se añaden las irrisorias rentabilidades que ofrecen los productos de ahorro e inversión más tradicionales, como los depósitos bancarios –que no llegan al 0,5%–, «se refrenda el buen momento para comprar vivienda».