"Okupas" y mal estado de las viviendas amenazan la contribución del "banco malo", la Sareb, al parque público de alquiler asequible

Desde finales de 2024, la Sareb, el conocido como "banco malo", que fue creado en 2012 para liquidar los activos tóxicos de las entidades financieras vinculados a promotores inmobiliarios heredados de la crisis financiera de 2008, está inmersa en un cambio de su modelo de negocio para dar más importancia a su vertiente social. Para ello, la sociedad está colaborando de forma más activa en la creación del parque estatal de vivienda asequible que quiere impulsar el Gobierno. A tal efecto, el Consejo de Ministros aprobó a principios de julio el traspaso de la Sareb al Sepes, embrión de la nueva sociedad pública de vivienda proyectada por el Ejecutivo, de más de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos con capacidad para albergar otras 55.000 viviendas. Pero la Sareb se enfrenta a dos obstáculos relevantes para cumplir en tiempo y forma con esta misión de abastecedor de este parque, los "okupas" y el mal estado de muchos de sus viviendas.

En su informe de actividad del año 2024, la sociedad, al hablar de los riesgos que afronta su plan de negocios, asegura que para poder llevar a cabo la ejecución del actual plan de negocio "se deben cumplir unos plazos exigentes de toma de posesión, adecuación, saneamiento y publicación o traspaso para aquellos activos seleccionados para contribuir a la creación de un parque público de vivienda de alquiler asequible".

Y a este respecto, la sociedad reconoce que, entre los activos que incorpora a su cartera, un "porcentaje significativo" tiene inquilinos que viven en situación irregular y que los reciben, además, en "un estado general de deterioro" derivado de la deficiente gestión y mantenimiento por parte de los promotores que no pagan sus créditos a Sareb.

En un monográfico sobre vivienda publicado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), el entonces presidente de Sareb, Javier Torres, ya aseguraba el año pasado que el 40% de las viviendas que recibe la sociedad ya tienen inquilino. Sareb está obligada a subrogarse en los contratos de alquiler legítimos y vigentes. Pero para el resto, y en el marco de su enfoque hacia la utilidad social y sostenibilidad, la sociedad lanzó en julio de 2022 el Programa de Alquiler Social con Acompañamiento.

Mediante esta iniciativa, Sareb realiza a cada residente sin título un «scoring» o evaluación de su eventual grado de vulnerabilidad. En el caso de que resulte positivo, ofrece a la familia la suscripción de un contrato de alquiler social sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos topando la renta del alquiler para que esta no supere el 30% de sus ingresos. Estas familias, además, deben acogerse a un plan de acompañamiento social.

Torres explicaba que en el caso de las familias que no resultan ser consideradas vulnerables o que tras varios intentos no colaboran con los trabajadores sociales de Sareb, se promueve la recuperación de la vivienda, llegándose a un acuerdo amistoso en el 80% de los casos, según aseguraba. Sin embargo, el presidente de Sabeb también aseguraba que habían detectadoal menos 3.600 "okupas hostiles" que se negaban a abandonar las viviendas.

Respecto al estado de los inmuebles, Sareb añade que el hecho de que su recuperación suela prolongarse durante años también contribuye a su deterioro, obligando a la sociedad a realizar un fuerte desembolso en su adecuación para su posterior venta. Si bien, como también detalla, la transacción de aquellos activos susceptibles de ser cedidos a la nueva sociedad estatal de vivienda proyectada por Moncloa se ha frenado.

El año pasado, la sociedad tuvo que invertir 39 millones de euros para rehabilitar estos inmuebles, según detalla en su informe de actividad.

Otros riesgos

Junto a la ocupación irregular de las viviendas y su estado, Sareb también resalta el riesgo que para su plan de negocio representa un posible cambio de ciclo inmobiliario asociado a la posibilidad de que los grandes fondos de inversión ejerzan una mayor presión sobre el mercado en el caso de que decidieran desinvertir de manera masiva sus carteras con una estrategia agresiva de descuentos de precios. Tal estrategia, advierte, "podría impactar negativamente en al valor de mercado de los inmuebles de Sareb".

De igual forma, apunta como riesgo que el cumplimiento de su plan de negocio en términos de generación de caja depende, en gran medida, de la evolución del coste de financiación. "Especialmente teniendo en cuenta el elevado nivel de apalancamiento y la decisión adoptada por la sociedad de no cubrir dicho riesgo de tipo de interés en su pasivo".