El precio de la vivienda no afloja... y su caída tardará en llegar

Para aquellos que estén a la caza y captura de una vivienda y esperen que los precios, ahora que las transacciones han comenzado a bajar, hagan lo propio, ahí va un mensaje de los portales inmobiliarios: de momento, pueden esperar sentados. Porque, a corto plazo, no se prevén recortes en los precios.

Los tres principales portales inmobiliarios que operan en España, Idealista, Fotocasa y Pisos.com, publicaron ayer sendas estadísticas sobre la evolución de los precios de la vivienda en octubre que apuntan en la misma dirección: los precios siguen al alza. Pisos.com asegura que los precios se incrementaron un 8,31% frente al mismo mes de 2022 y hasta un 1,49% respecto a septiembre. Pisos.com es el portal que apunta los incrementos más elevados en el mercado de la compra-venta de vivienda español, situando el precio medio del metro cuadrado de 2.120 euros.

Idealista, por su parte, cifra en el 7,1% el incremento anual, mientras que deja en el 0,4% el mensual, situando el precio del metro cuadrado en 2.016 euros. En el caso de Fotocasa, sus datos apuntan a una subida intermensual del 0,4% e interanual del 6,6%, estableciendo el precio medio del metro cuadrado en los 2.159 euros.

Al contrario que las transacciones

Los datos de precios caminan así en sentido opuesto a los de las transacciones.Agosto cerró con una caída de las compraventas del 14,4%, hasta sumar 49.252 operaciones, según los datos publicados recientemente por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El sector encadena así siete retrocesos consecutivos y en lo que va de año, la caída es del 6,5%.

La lógica de cualquier mercado apuntaría a que si la actividad retrocede, los precios también deberían hacerlo empujados por la menor demanda. Pero lo que ocurre en el mercado de la vivienda español en este momento es que oferta y demanda están desparejadas e impiden que los precios bajen siguiendo esa lógica.

Pisos.com apunta que los planes de compra se están paralizando «ante unas condiciones hipotecarias poco atractivas y unos precios que marcan una cuota mensual a la que es difícil responder sin cierto riesgo». Con las sucesivas subidas de tipos aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE), el precio de las hipotecas ha subido de forma sensible. El tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 3,62% en agosto, su cifra más elevada desde octubre de 2014, con un plazo medio de 23 años, según datos del INE. En el caso del tipo inicial, escaló 1,3 puntos con respecto al mismo mes del año pasado, hasta el 3,25%, su cifra más alta desde julio de 2016.

Sin embargo, el jefe de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, advierte de que la corrección o el estancamiento en la evolución de los precios «tardará en llegar» por falta de oferta. En su opinión, resulta de vital importancia que «la vivienda vuelva a ser atractiva para los inversores y las promotoras que compran suelo y desarrollan promociones de obra nueva». En este sentido, Font apunta que «proyectar más oferta es la única forma de equilibrar el mercado y ayudar a rebajar la tensión en los precios». El directivo asegura que «la presión de la demanda en ciertas localizaciones, empuja al alza las operaciones sin hipoteca, dejando a los compradores que necesitan financiación, cada vez más cara, pocas opciones para elegir». Este tipo de compras sin financiación se han disparado en los últimos meses. En agosto, por ejemplo, las hipotecas concedidas significaron un 58% respecto a las transacciones cuando, históricamente, esta cifra se ha situado entre el 70% y el 80%.

Efectos en el alquiler

El desequilibrio del mercado, avisa Font, no sólo está perjudicando al sector de la compraventa sino también al del alquiler. «Al estrecharse el embudo de la accesibilidad a la compra, los efectos se notan en el alquiler», asegura el director de Estudios de Pisos.com, que afirma también que «en muchas ciudades ahora se pide por arrendar una habitación lo que hace relativamente poco se pedía por un piso completo».

En línea con Font, María Matos, jefa de Estudios de Fotocasa, afirma que «aunque la cifra de subida interanual es significativa, si valoramos con perspectiva la gráfica, se confirma la tendencia de ralentización del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda de segunda mano». Sin embargo, añade, «a nivel nacional, no se esperan bajadas debido al gran desequilibrio existente entre oferta y demanda, al déficit productivo de obra nueva y vivienda social y al intenso interés por comprar proveniente de un perfil solvente e inversor en el mercado».