El precio de la vivienda en España se dispara un 12,7% en el segundo trimestre y marca niveles récord desde la burbuja inmobiliaria

El mercado inmobiliario español atraviesa un momento histórico y crítico: el precio de la vivienda libre se disparó un 12,7% interanual en el segundo trimestre de 2025, la segunda mayor subida desde la burbuja inmobiliaria. En concreto, solo el primer trimestre de 2007 superó esta alza, con un repunte del 13,1%, según el último Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este avance, la vivienda encadena ya 45 trimestres consecutivos de incrementos, más de once años de subidas ininterrumpidas.

La escalada afecta tanto a la vivienda nueva como a la usada, aunque es esta última la que concentra la mayor tensión. El precio de los inmuebles de segunda mano se encareció un 12,8%, su mayor alza en 18 años, solo superada por el 13% del primer trimestre de 2007. No obstante, alcanzó los 173,9 puntos en el índice del INE, que toma como base 100 el precio de la vivienda en 2015, superando por primera vez el récord que marcó la burbuja inmobiliaria en el tercer trimestre de 2007 (169,2 puntos). Si se compara con el segundo trimestre de 2015 (100,85 puntos), se registra un encarecimiento de la vivienda de segunda mano en los últimos 10 años del 72,44%.

La vivienda nueva, en cambio, avanzó un 12,1%, frente al 13,3% del primer y segundo trimestre de 2007, y con señales de cierta moderación tras varios trimestres de subidas menos intensas. No obstante, su índice ha alcanzado los 206,5 puntos, un 107% por encima del mismo trimestre de 2015, año base del índice del INE.

El alza es generalizada en todo el país, con todas las comunidades autónomas y ciudades autónomas registrando incrementos de dos dígitos. Las mayores subidas se dieron en Murcia (+14,6%), Aragón y La Rioja (+13,7%), y Castilla y León y Andalucía (+13,6%). En contraste, regiones como Cantabria (+10,8%) o Castilla-La Mancha (+11,3%) presentaron un crecimiento más moderado. En la Comunidad Valenciana, el precio de la vivienda usada alcanzó un nivel especialmente llamativo: 2.447 euros por metro cuadrado en agosto, tras un incremento interanual del 24,1%, el mayor de todo el país.

En tasa trimestral (segundo trimestre sobre primer trimestre), el precio de la vivienda libre aumentó un 4%, medio punto superior a la del trimestre anterior y la más elevada desde el segundo trimestre de 2015, cuando repuntó un 4,2%. Con la subida registrada entre abril y junio, el precio de la vivienda libre encadena seis trimestres consecutivos de alzas. Por tipo de vivienda, el precio de la vivienda nueva subió un 2,6% trimestral, frente al incremento del 5,5% del trimestre anterior. Por su parte, el precio de la vivienda de segunda mano aumentó un 4,2% en comparación con el primer trimestre del año, tasa un punto superior a la del trimestre anterior y la más alta desde el segundo trimestre de 2015, cuando el precio subió un 4,6% trimestral.

Los expertos apuntan a un déficit estructural de oferta como principal motor de esta subida. Entre 2021 y 2024 se dejaron de construir unas 765.000 viviendas respecto a las necesidades del mercado, lo que explica cerca del 39% del aumento de precios, según un informe de Caixabank Research. En este sentido, desde Fotocasa apuntan que cada año se necesitan alrededor de 240.000 viviendas para satisfacer la creación de nuevos hogares, pero el sector inmobiliario solo produce unas 100.000 unidades nuevas.

La presión demográfica y turística también juega un papel clave. En el último año hasta el primer trimestre de 2025, el 18% de las viviendas han sido adquiridas por ciudadanos extranjeros, alcanzando las 133.000 compraventas, "un máximo histórico", según el mismo estudio de CaixaBank Research, a la vez que la población total español ha superado los 49 millones de personas.

El paralelismo con los años previos a la crisis inmobiliaria es inevitable, aunque los organismos supervisores subrayan que la situación actual es distinta. No se observa un exceso de construcción ni un endeudamiento masivo de los hogares, factores que detonaron el desplome del mercado en 2008.

"El fuerte ritmo de encarecimiento de la vivienda responde a la combinación de una demanda sólida que no deja de crecer, unas condiciones hipotecarias más favorables y una oferta muy limitada. Sin embargo, aunque el crecimiento se acelera cada vez más, no estamos próximos a una burbuja inmobiliaria, ya que las condiciones hipotecarias siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por el BCE”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

En cuanto a la evolución futura de los precios, "Es lógico pensar que si el mercado va a recibir más demanda y sigue con la misma oferta, los precios tenderán a subir", añade Matos. Además, el encarecimiento de la vivienda, que ya supera el 10% interanual, neutraliza en gran medida el efecto de unas hipotecas más baratas, por lo que acceder a una vivienda en propiedad cada vez será más difícil.

"Llegamos a mediados del 2025 con la misma tendencia iniciada a finales del 2024: precios claramente al alza como consecuencia del gran dinamismo que está viviendo el mercado. Hay una demanda muy activa que, alentada por la situación de tipos de interés, está adquiriendo vivienda a ritmos que no se veía desde la burbuja inmobiliaria. A esta realidad hay que sumarle la de la oferta escasa y consecuentemente el augmento en los precios que estamos viendo. Esta es una situación que difícilmente cambiará a corto plazo ya que ninguno de los factores que la determinan parece que vaya a sufrir ningún cambio relevante", valora por su parte Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.

La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) insiste en que “la solución al problema de acceso al mercado residencial en España pasa por aumentar la oferta con incentivos para propietarios, políticas de vivienda social y asequible y, por supuesto, construir más”.