¿Por qué los precios de la vivienda apenas bajan y qué va a pasar?

Aunque los tipos de interés han subido de manera muy sustancial durante el último año y, en consecuencia, el coste de financiar una nueva hipoteca se ha disparado en España (tanto para las hipotecas a tipo fijo como a tipo variable), los precios de la vivienda apenas están cayendo. De acuerdo con el Colegio de Registradores de la Propiedad, en el tercer trimestre de 2023 apenas se ha producido una bajada del 0,3% respecto al trimestre anterior; interanualmente, no obstante, los precios aún se incrementan un 1,7%. Y todo ello a pesar de que el propio informe del Colegio de Registradores de la Propiedad constata que una clara caída de las operaciones de compraventa de vivienda: en el tercer trimestre de 2023, se han vendido un 7,8% menos de viviendas que en el segundo trimestre de 2023 y un 16,5% menos que en el tercer trimestre de 2022.

¿Cómo es posible que, si la demanda de vivienda se está desplomando por los altos tipos de interés, los precios no hagan lo propio? En este punto, existe un error de percepción probablemente influido por nuestra reciente experiencia histórica: es verdad que la subida de los tipos de interés reduce la demanda de vivienda, pero también contrae la oferta. La construcción de nueva vivienda o las reformas de viviendas usadas se financian en gran medida a crédito, de manera que si el crédito se encarece la inversión en ese ámbito también cae. Y menor oferta de vivienda son precios más altos. En definitiva, la subida de tipos de interés hace caer la demanda y la oferta de vivienda, afectando al precio de un modo indeterminado: si la demanda cae mucho más que la oferta, el precio se ajustará a la baja y si la oferta cae más que la demanda, al alza. En España, y por desgracia, dado que sigue habiendo una carestía estructural de vivienda en muchos grandes núcleos urbanos es dudoso que los precios se contraigan demasiado y de manera sostenida (para ello tendrían que bajar al mismo tiempo los alquileres). Y salvo que fuéramos a una crisis muy profunda, no parece que vaya a ser el caso.