El fantasma de que el sector inmobiliario esté inflando una nueva burbuja inmobiliaria lleva tiempo sobrevolando al sector. Y aunque expertos como José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y uno de los mayores conocedores del sector inmobiliario español, han repetido que, ahora mismo, falta "aire" para que se cree una burbuja inmobiliaria dado que tanto la deuda de las familias como el crédito promotor y las hipotecas están bajo control, hay lugares de España en los que estos riesgos están al alza.

La XXII edición del Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y que ha contado con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de 13 expertos, incide en que, pese a la magnitud de las subidas de los precios de la vivienda registradas en los últimos años, éstas responden a fundamentos sólidos: demanda solvente, perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación mucho más estrictas. No obstante, añade que el esfuerzo hipotecario para adquirir vivienda ya se acerca a niveles de 2006-2007, aunque los niveles de deuda hipotecaria siguen lejos de los de la crisis anterior.

Sin embargo, algunos expertos consultados por AEV, pese a descartar que se esté formando una burbuja de forma generalizada en toda España, advierten de "tensiones localizadas". En territorios como Baleares o Canarias, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones, "la presión sobre precios es notable y en algunos segmentos se detectan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad", advierte el análisis. Estas situaciones, prosigue, aunque todavía minoritarias, "reflejan que el riesgo de burbuja puede ser regional y específico, más que generalizado en todo el país".

Tanto en Canarias como en Baleares el tensionamiento de los precios está resultando mayor en los últimos años no sólo por la alta concentración de demanda extranjera sino porque, además, en general, estos compradores tienen "mayor poder adquisitivo que la demanda local, que compite con estos por el limitado espacio disponible", como explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios Tinsa by Accumin.

Al margen de estas tensiones localizadas, el alquiler residencial sigue siendo el gran foco de tensión del mercado de la vivienda en España para estos expertos, con subidas de entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre de 2025. La presión no se limita ya a grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación, destacan los consultados por AEV, que integra a 21 sociedades de tasación que efectúan el 86% de las valoraciones realizadas en España, incluidas Sociedad de Tasación y Tinsa.

El observatorio de AEV destaca a este respecto que el 85% de los encuestados considera que la demanda extranjera seguirá presionando al alza los precios en mercados locales específicos, dificultando el acceso para la población residente. Estos compradores, destaca, suelen pagar al contado y contribuyen a presionar los precios al alza, especialmente en localizaciones como las ya citadas de las islas, pero también en ciudades como Alicante, Málaga y Madrid.

El análisis destaca también respecto a las compras al contado que cuatro de cada diez operaciones se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores, lo que para la mayoría de panelistas (77%) penaliza especialmente a los compradores primerizos, que carecen de ahorro previo y dependen de hipotecas.

Alquileres y compraventa

Los panelistas coinciden en que los alquileres seguirán creciendo en los próximos trimestres ante la escasez de oferta, el trasvase de demanda desde la compra o el auge del alquiler turístico. Por ello, la mayoría aboga por incrementar la oferta disponible, movilizar el parque vacío y dar más seguridad jurídica a propietarios e inquilinos.

En cuanto al mercado de compraventa, el 77% los expertos cree que el ritmo actual podrá mantenerse durante 2025 apoyada en la relajación de la política monetaria, el crecimiento demográfico y el dinamismo de la demanda internacional. Sin embargo, algunos advierten de que la falta de oferta y el agotamiento financiero de ciertos hogares podrían provocar una moderación en la segunda mitad del año. Algunas estadísticas como las de los notarios o los registradores ya han constatado bajadas en el número de transacciones en los meses previos y en el pasado verano.

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