Subcomunidades de vecinos: así funciona la fórmula legal que mejora la gestión en grandes urbanizaciones

En España hay casi 1,5 millones de comunidades de vecinos. Esta comunidad "es la entidad compuesta por todos los vecinos, propietarios de pisos y locales integrantes de un edificio, y viviendas unifamiliares con zonas comunes, que gestiona sus derechos y deberes", tal y como explican desde la Comunidad de Madrid.

El tamaño medio de las comunidades en España varía mucho según la ubicación y el tipo de edificio, pero este puede ir fácilmente desde los cinco vecinos hasta cientos de ellos. Cuando estas entidades están compuestas por muchas personas, son difíciles de gestionar, por ello, en nuestro país existe un marco legal que permite que puedan organizarse de una forma flexible y eficiente gracias a las subcomunidades.

La subcomunidad es una figura reconocida por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y otorga a un grupo de vecinos -dentro de una comunidad- cierto grado de autonomía administrativa y económica. De esta forma, se podrá realizar una gestión más ágil de los recursos y servicios comunes. Por ejemplo, cada bloque o zona puede asumir la administración de gastos específicos -como limpieza, ascensores o mantenimiento- sin depender directamente de la comunidad principal, que continúa encargándose de los elementos comunes a todos, como jardines, garajes o sistemas de seguridad.

El fundamento jurídico de esta posibilidad se encuentra en los artículos 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, junto con otras disposiciones del Código Civil relativas a la propiedad y los elementos comunes y privativos de los inmuebles. El artículo 2 de la LPH regula la convivencia entre propietarios con derechos sobre viviendas o locales y zonas comunes; mientras que el artículo 5 permite establecer estatutos internos que definan el uso, régimen y administración del inmueble, sentando las bases para que las comunidades adopten estructuras internas como las subcomunidades.

No obstante, la normativa exige que cualquier modificación de la estructura comunitaria sea adoptada con criterios de transparencia y acuerdo mayoritario, a fin de evitar conflictos entre propietarios. Para que la división sea válida y tenga efecto legal, debe estar prevista explícitamente en el título constitutivo o aprobarse mediante acuerdo de la junta de vecinos con las mayorías legales establecidas. En la mayoría de los casos, se requiere el voto favorable de tres quintos (3/5) de los propietarios, aunque determinados cambios estructurales pueden necesitar la unanimidad.

A pesar de la autonomía funcional y económica de las subcomunidades, la comunidad general persiste, manteniendo su rol de coordinación y supervisión sobre los asuntos comunes a todos los vecinos. Este modelo resulta en una gestión más segmentada y eficiente, adaptada a las necesidades específicas de cada zona o edificio, sin sacrificar la cohesión del conjunto.