Tipos fijos, mixtos y cambios de condiciones a mansalva: así se blindan los hipotecados del euríbor

Salvo un grave recrudecimiento de la crisis financiera originada por las caídas de Silicon Valley Bank y Credit Suisse, el Banco Central Europeo (BCE) ya ha advertido de que en su hoja de ruta entran más subidas de tipos de interés. Aunque están empezando a funcionar, queda todavía trabajo por hacer y margen para subirlos, advirtió el viernes su presidenta, Christine Lagarde. Y más subidas del precio del dinero suponen para la mayoría de los que tienen una hipoteca y los que la buscan más dolores para sus bolsillos. Porque estos incrementos se acaban traduciendo al euríbor y a todo el mercado hipotecario en su conjunto.

En el último año, el indicador se ha disparado como nunca antes en la historia de la eurozona, más de 400 puntos básicos a pesar de los vaivenes que sufrió en abril por la crisis financiera que lo han situado en el 3,647% y han puesto patas arriba un mercado en el que la banca intenta sacar partido a sus altas cotas y los clientes protegerse de su fulgurante subida recurriendo a hipotecas fijas y variables.

Con el cambio de rumbo del euríbor, los bancos empezaron a mejorar la oferta de hipotecas variables que desecharon en favor de las fijas en tiempos de tipos negativos. Y lo siguen haciendo. Pero los clientes tratan de agarrarse a las últimas opciones que tienen de obtener hipotecas fijas a buen precio para blindarse del euríbor. Aunque cada vez escasean más y se han encarecido entre un 120% y un 143% en el último año, según datos de la web de ahorro Kelisto, «todavía se pueden encontrar ofertas al 2,8% a un plazo de 25 años, que es el que se adapta al período medio al que se piden los préstamos hipotecarios en España», explican. Desde la plataforma financiera Gibobs Allbanks también aseguran que «todavía podemos encontrar tipos fijos muy interesantes, aunque es cierto que se trata de campañas aisladas de los bancos para perfiles que cumplan unos requisitos». Lo mismo apuntan desde Rastreator, donde dicen que entidades como Targobank (2,56%) o CaixaBank (2,84%) ofrecen todavía tipos fijos por debajo del euríbor. El enero, el 67,4% de las nuevas hipotecas firmadas eran todavía fijas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, lo que confirma que estos préstamos siguen siendo los preferidos por los clientes.

La otra alternativa por la que se están decantando los que buscan hipoteca son las mixtas, que combinan un interés fijo inicial durante unos años que luego se vuelve variable. Estas hipotecas están ganando cada vez más peso en estos tiempos de incertidumbre de tipos. Idealista asegura que el 31% de las operaciones que intermedió a través de su «broker» hipotecario en diciembre fueron de este tipo de préstamos, un 400% más que un año antes. Y desde Grocasa Hipotecas también añaden que, en su caso, las hipotecas mixtas superaron a las variables el pasado ejercicio, un 18,5% las primeras por un 9,09% las segundas. Y para 2023, sus expertos no descartan que incluso lleguen a duplicar su participación en el mercado. «La principal ventaja de este tipo de hipoteca es que, durante los primeros años, el hipotecado se asegura el pago de una cuota fija, sin sorpresas. Si añadimos a la ecuación el momento tan convulso de tipos en alza, nos proporciona una seguridad en la que sabemos que nos nos va a subir nuestra hipoteca», explican desde Gibobs Allbanks.

El subidón del euríbor también está empujando a que los ya hipotecados estén buscando cada vez más cambiar las condiciones de su préstamos para protegerlo y mejorar sus condiciones, lo que está contribuyendo a mantener la actividad del mercado hipotecario. Según los datos que maneja iAhorro, España ya es el tercer país de Europa donde se realizan más subrogaciones o novaciones de hipoteca, sólo por detrás de Irlanda y Eslovenia. Combinando datos del Banco Central Europeo (BCE) y de la Federación Hipotecaria Europea (EMF), iAhorro concluye que un 35% de las hipotecas vigentes en 2022 sufrieron alguna modificación, un 19% a través de la novación y el 16% restante a través de la subrogación. Sin embargo, según asegura el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, ese porcentaje registrado sería bastante mayor si se contabilizaran las cancelaciones para modificar las condiciones de algunas hipotecas.

Rastreator también asegura que, en los dos primeros meses del año, los cambios de hipoteca supusieron el 31% y el 16% de la producción total, respectivamente.

Este cambio de mentalidad para buscar un ahorro en el pago de la hipoteca es, según Colombelli, relativamente nuevo en España y se acentuó con la escalada que el euríbor empezó en abril del año pasado. Esta evidencia, añade, la argumentan los datos. En marzo de 2022 sólo un 15,30% de las firmas realizadas por los usuarios tuvieron como fin una mejora de las condiciones de su hipoteca, dato que se duplicó en agosto de ese mismo año (30,32%) y que ha alcanzado su máximo en enero de 2023, con un 48,14%.