Las claves de la nueva Ley de Vivienda: Tope a la subida del alquiler del 3% en 2024 y más zonas tensionadas

El Gobierno de coalición, ERC y EH Bildu han llegado a un acuerdo para aprobar la primera Ley de Vivienda de la historia de España. Una norma que incluye, entre otras medidas, topes en los precios del alquiler o medidas para proteger a los inquilinos.

Alquiler

- El acuerdo recoge un tope del 3% en las renovaciones anuales de los contratos de alquiler en 2024, mientras que en 2025 se creará un nuevo índice inferior al IPC y que se pretende sea más estable. Este índice será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y estará listo para el 1 de enero de 2025.

- De acuerdo con la Ley, el propietario sólo podrá subir el precio del alquiler si hace una reforma y el gasto supera el 10% del valor de compraventa del inmueble. En cualquier caso, ese alza estará limitada a un máximo del 10%.

- El documento pactado también incorpora cambios en la definición de "gran tenedor", de modo que las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus realidades, rebajar esta condición de los diez inmuebles establecidos por el proyecto del Gobierno a los cinco que finalmente se incluirán en la Ley. Así, los propietarios que posean cinco o más inmuebles en un área tensionada se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietario, con lo que se pretende evitar la especulación y el acaparamiento de los fondos.

- La ley recoge que serán regulados y topados todos los alquileres en estas áreas tensionadas en todos los casos. Esto será efectivo tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para nuevos. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

- Se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.

- Podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.

- En cuanto a las áreas tensionadas, podrán ser declaradas por las administraciones competentes cuando se produzca alguna de estas circunstancias: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

Desahucios

- En materia de desahucios, se prohibirán aquellos sin fecha y hora predeterminada, una "demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos".

- También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

- Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

- La ley reconocerá la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.

Protección de inquilinos

- Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

- Se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.

- Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes, y se prevé una prórroga extraordinaria de un año, por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.

- Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización) para impulsar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado