La vivienda se viene abajo en la recta final de 2022

El esperado aterrizaje de la vivienda parece que ya ha llegado. Los sucesivos incrementos de los tipos de interés aprobados por el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación, que han provocado un progresivo encarecimiento de la financiación, se dejaron sentir ya con fuerza en la recta final del pasado ejercicio. Ventas, hipotecas y precios cayeron respecto al trimestre anterior en lo que parece el fin de un ciclo expansivo que algunos expertos creen que se ha prolongado más de lo esperado por las anomalías que provocó el coronavirus en el mercado.

Según los datos recopilados por la Estadística Registral Inmobiliaria del último trimestre del año, el pasado ejercicio cerró con un crecimiento de las ventas del 14,5%, hasta contabilizar 646.241 operaciones, el mayor dato desde mediados de 2008; así como de las hipotecas, que crecieron un 11,2% hasta las 463.463, en línea con el crecimiento de las compraventas. También subieron los precios, que alcanzaron los 1.944 euros por metro cuadrado tras avanzar un 6,7%.

Sin embargo, todos estos indicadores empeoraron en los tres últimos meses del año. En el cuarto trimestre del año, la compraventa de viviendas se hundió un 10,6% con respecto al trimestre anterior y contabilizó 150.141 operaciones. Tanto la vivienda usada (124.279 compraventas) como la nueva (25.862 compraventas) presentaron caídas, del 10,8% y 9,6%, respectivamente. También retrocedieron las hipotecas, un 4%, con lo que ya encadenan dos trimestre de caídas. Y, según los Registradores, no será el último. El informe apunta a que hay una tendencia clara a la reducción como consecuencia del ajuste en el número de compraventas por el encarecimiento de la financiación.

Este encarecimiento está provocando un vuelco en la estructura del mercado hipotecario que también reflejan los notarios. Aunque en 2022 las hipotecas a tipo de interés fijo alcanzaron una cuota de mercado del 66,9%, en el último trimestre redujeron su cuota en 2,18 puntos. Una tendencia que los registradores esperan que a lo largo de los próximos trimestres se mantenga dado al cambio de política de los bancos. En los últimos meses, las entidades financieras han encarecido los precios de las hipotecas fijas y han hecho más atractivos los de las variables para aprovechar la subida del euríbor, que cuya media mensual ya roza el 3,5%. También están incrementado la oferta de hipotecas mixtas, que combinan varios años a tipo fijo y otros a interés variable.

Precios a la baja

En cuanto a los precios, los Registradores destacan también que ralentizaron considerablemente su crecimiento trimestral. De hecho, cayeron un 0,4% respecto al tercer trimestre debido sobre todo al descenso de la vivienda usada (-1,1%), mientras que la vivienda nueva se incrementó el 2,5%. El informe advierte de que la vivienda nueva apenas representa dos de cada diez operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.

Los datos de diciembre de los Registradores también muestran el aterrizaje del sector. Las compraventas de vivienda descendieron el 9,8%. De las 45.952 operaciones inscritas en diciembre de 2021, se pasó a las 41.459 del mismo mes de 2022, una disminución de más de 4.400 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 31.313 operaciones de diciembre de 2021 se pasó a las 28.634 del pasado diciembre, un descenso similar del 8,6%.