Hipoteca mixta, una gran desconocida para las familias

La lógica dice que las hipotecas mixtas tendrían que haber caído desde 2016, año en el que el euríbor cayó a registros negativos. Sin embargo, la realidad es que el volumen de estos préstamos es en la actualidad el más alto desde el año 2003.

174 millones de euros. Este es el importe total de las hipotecas mixtas que se contrataron en el mes de abril de 2019, según los últimos datos del Banco de España. Este es el único dato oficial que se puede encontrar sobre este tipo de préstamos en los organismos oficiales. En términos porcentuales, las hipotecas mixtas fueron las menos demandadas por los españoles en abril, solo supusieron el 4,52% del crédito solicitado a las entidades financieras.

El porcentaje de financiación más alto fue el de las hipotecas variables que supuso el 37,30% del crédito concedido en abril, seguido de las hipotecas fijas que registraron el 31,58% del crédito concedido ese mes. El resto, hasta llegar a los 3.850 millones totales, fueron para unas hipotecas especiales con un plazo fijo entre 1 y 5 años, estas solicitaron 1.024 millones de euros, o lo que es lo mismo el 26,60%.

Desde septiembre de 2017, la financiación para las hipotecas mixtas no ha bajado de los 100 millones de euros. Lo que ha supuesto en varios meses porcentajes por encima del 4% del total de la financiación. Es más, en febrero de 2019 se alcanzó el máximo histórico en financiación sobre este tipo de préstamos al llegar al 5,99%. Los datos señalan un crecimiento de estas hipotecas aunque las condiciones, en un principio, no son las más favorables para este tipo de préstamos.

La lógica dice que las hipotecas mixtas tendrían que haber caído desde 2016, año en el que el euríbor cayó a registros negativos. Sin embargo, la realidad es que el volumen de estos préstamos es en la actualidad el más alto desde el año 2003. Es más, hace 10 años no suponían en muchos meses ni el 1% del volumen del crédito hipotecario solicitado mientras que en 2019 han estado a punto de suponer el 6% de la financiación mensual en febrero.

Qué tipo de clientes buscas las hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas se caracterizan por dividir el préstamo en dos partes, la primera se compone de un tramo a tipo fijo y la segunda parte a tipo variable, (referenciada por el euríbor).

En esta tabla se pueden observar las principales características de cada tipo de hipoteca. En el caso de las hipotecas variables, el TIN del tramo variable se sitúa en el 2,34%, según el último dato del INE del mes de abril. En el caso de las fijas, la media del TIN, según el INE está en el 3,11%. En el caso de las mixtas, el Instituto Nacional de Estadística no proporciona medias, por lo que el dato es la media de las ofertas comerciales de las entidades que ofrecen hipotecas mixtas.

En las variables, la revisión de la cuota puede ser semestral o anual con el valor del euríbor. En las fijas, el cliente siempre pagará la misma cuota y en las mixtas se sucederá el tramo variable después del fijo.

El desconocimiento en muchos casos por parte de clientes y la poca oferta de estas hipotecas hacen que no sean muy populares. “Muchos ciudadanos cuando contactan con nosotros suelen tener más o menos claro el tipo de préstamo que quieren, la mayoría preguntan por los tipos fijo o variables. Algunas veces es por recomendación de algún familiar o amigo, nosotros les ayudamos a analizar su situación personal y económica para que elijan la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades”, explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

¿A qué tipo de clientes puede interesarles una hipoteca mixta? “Las hipotecas a tipo mixto pueden interesar a los clientes que tienen la confianza de amortizar el préstamo, tras el periodo inicial a tipo fijo, en los primeros años del periodo a tipo variable, evitando la incertidumbre de si este evolucionará a la baja o, sobre todo, al alza. Esta confianza puede derivar su capacidad de ahorro o de la expectativa de recibir un ingreso extraordinario en estos años iniciales del crédito”, señala José Mª López Jiménez, doctor en Derecho y experto en iAhorro.com.

Las hipotecas mixtas ofrecen a los clientes tipos de interés más bajos en el tramo fijo que las propias hipotecas fijas. De esta manera, un cliente con una hipoteca mixta paga menos cuota en el tramo fijo que el que ha escogido una hipoteca fija al 100%. Por el contrario, se enfrenta a una gran incertidumbre de cómo pueda estar el euríbor a 10 o 20 años, depende del tipo de préstamo elegido.

Paz Comesaña, Directora de Marketing, Productos y Cross-sell de EVO Banco, destaca que a este tipo de clientes “no les gusta asumir riesgos y desean aprovecharse de un entorno de tipos de interés muy bajos, eligiendo un tipo mixto porque al tener un plazo mayor que las hipotecas a tipo fijo, pueden obtener una cuota mensual más reducida ya que el tipo de interés en estas hipotecas es menor”.

Por qué se habla de la ‘mala fama’ de las hipotecas mixtas

Ni entidades financieras ni clientes. Las hipotecas mixtas no suelen ser muy populares entre el público en general. En el caso de los bancos, en la actualidad, solo podemos encontrar este tipo de préstamos en Bankinter, ING, Abanca, Ibercaja, Openbank y EVO. ¿Es por qué tienen mala fama? “No creemos que se trate de tener mala fama, lo que sí puede haber ocurrido es que los clientes que la adquirieron con tipos de interés elevados se hayan encontrado con un tipo de interés superior al que hubiesen tenido si hubiesen elegido una hipoteca variable, pero eso es lo mismo que le ocurriría a un cliente que en ese entorno alto de tipos, eligió una hipoteca fija. Hoy en día, una hipoteca mixta ofrece unas condiciones financieras muy competitivas y una seguridad al cliente de sus compromisos de pago ante cambios en el mercado”, destaca Paz Comesaña.

José Mª López Jiménez coincide en el análisis y recuerda que la evolución de los índices de referencia en los últimos años encareció estas hipotecas. “En otros países, como los Estados Unidos, se llegaron a ofrecer las llamadas “hipotecas con trampa”, en las que las cuotas de amortización eran temporalmente bajas, pero se disparaban tras varios años de vigencia del préstamo, bajo la errónea premisa de que, ante hipotéticas dificultades del prestatario, sería fácil que las entidades refinanciaran el crédito porque los precios de la vivienda seguirían subiendo”, explica.

Jorge Rodríguez Maroto se desmarca de la mala fama de las hipotecas mixtas y señala que “bajo nuestro punto de vista las hipotecas mixtas son una opción muy interesante que cubre las necesidades de muchos clientes. Los datos de nuestras hipotecas así lo demuestran. Como hemos comentado, la hipoteca mixta encaja muy bien para aquellos que buscan la tranquilidad de tener la cuota fija los 10 primeros años que es cuando se pagan más intereses, de esa manera el cliente se queda blindado ante cualquier fluctuación”.

¿Cuál es el mejor escenario para contratar una hipoteca mixta?

En la actualidad, los tipos de interés de las hipotecas mixtas a 30 años rondan entre el 1,50% y el 2,20% en el tramo fijo y entre el 0,99% y el 1,40% en el tramo variable. Dentro de la oferta bancaria se pueden encontrar muchas diferencias en el TIN de la parte fija en función de la duración de este. Por ejemplo, en el caso de ING el periodo fijo será siempre de 10 años con un TIN del 1,99% y una TAE del 2,34%. En la parte variable, el tipo de interés es de euríbor +1,11% y la TAE del 2,34%.

En el caso de EVO, si la parte fija es de 10 años el TIN es del 1,75% y la TAE del 1,75%, los 20 años restantes se calcularían con un TIN de euríbor + 0,99% y una TAE del 1,83%. Si el plazo fijo fuera de 20 años, el TIN sería del 1,98% y la parte variable de 10 años de euríbor +0,99% con una TAE del 2,32%.

“El escenario actual, en el cual los tipos de interés están tan bajos te puedes asegurar una cuota mensual fija durante los primeros años de vida de la hipoteca que suelen ser los años más difíciles para hacer frente a la hipoteca; de manera que evitas posibles sustos ante una subida de tipos. La hipoteca mixta EVO no tiene ninguna comisión por amortizar anticipadamente, por lo que si llegado el momento del periodo de tipo variable, el índice de referencia se disparase, el cliente siempre tiene la posibilidad de amortizar capital anticipadamente sin ningún coste”, explica la Directora de Marketing, Productos y Cross-sell de EVO Banco.

Por su parte, el director de Financiación de ING destaca que la decisión de elegir entre una hipoteca mixta u otra depende de cada cliente, aunque indica que “un entorno de tipos determinado puede hacer inclinarse por una opción u otra”. Jorge Rodríguez Maroto apunta que la elección debe ser tomada por el cliente, “lo importante es que elija la mejor opción que se adapte a sus necesidades, comparando ambas opciones y pensando no solo en la coyuntura particular de contexto, sino en su situación financiera particular”.

En las hipotecas mixtas, el tipo fijo siempre es en los primeros años y después llega el tramo variable, “partiendo de esta base, cuanto mayor sea el plazo de amortización efectivo mayor será la incertidumbre para el prestatario asociada a estos préstamos, por el riesgo de tipo de interés. Por el contrario, la mayor certeza para el deudor se dará en la fase inicial de vigencia, cuando el tipo es fijo y el coste asociado al préstamo está predeterminado de antemano”, por ello, y según explica doctor en Derecho y experto en iAhorro.com, “el escenario idóneo es aquel en el que se entrevé una subida de los tipos de interés a medio plazo, y el deudor considera que podrá amortizar la operación pronto tras la aplicación del tipo de interés variable, o incluso antes de la misma”.

¿Cuál es el futuro de las hipotecas mixtas?

El euríbor suma ya 39 meses en negativo y parece que a corto plazo no va a subir, sin embargo, las hipotecas fijas están creciendo en los últimos meses. ¿Podría ser una oportunidad para las hipotecas mixtas? “La ventaja de las hipotecas mixtas reside en su plazo inicial fijo, en la actualidad este diferencial es más bajo si las comparamos con las fijas. Puede ser una opción para los clientes que busquen ahora estabilidad y crean que en 10 años el euríbor haya podido subir y volver a bajar”, destaca Simone Colombelli.

José Mª López Jiménez considera que ha pasado el momento de los tipos mixtos y “ha llegado el momento el de los fijos, que pueden ser algo más caros inicialmente, lo que se ve compensado por su mayor transparencia y la tranquilidad que ofrecen al cliente de cara a su planificación financiera a medio y largo plazo”.

Paz Comesaña afirma que aunque actualmente hay una fuerte oferta en el mercado de hipotecas a tipo fijo, “creemos que las hipotecas mixtas tienen su nicho de clientes. Además, en el actual contexto de tipos bajos, la hipoteca mixta mantiene la protección a largo plazo de la volatilidad de tipos de interés que puede experimentar un préstamo hipotecario. Lo realmente diferencial es que permiten ofrecer un plazo mayor que por ejemplo hipotecas a tipo fijo, lo que permite una cuota mensual más reducida y una capacidad de ahorro que permita amortizar la hipoteca”.