Los 10 puntos negros del afán expropiatorio de la Junta

SEVILLA- El ruido y la rabia contra el capitalismo exacerbado se antoja mayor que la repercusión efectiva del Decreto Ley 6/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda. El alcance de la medida está limitado por el presupuesto y, está por ver, la Carta Magna.

Impacto más que limitado

La Administración andaluza cifró en 200 las familias que ya han acudido a las oficinas de protección a la vivienda y que van a ser las primeras que se acogerán al decreto impuesto por IU a su socio de Gobierno. Según los datos de los registros públicos municipales de demandantes de vivienda protegida, como recoge el propio decreto, hay más de 50.000 unidades familiares en Andalucía que demandan una vivienda en arrendamiento. Se acogerían a la norma familias inmersas en un proceso de lanzamiento, previo al desahucio efectivo. Para acogerse a la norma, las familias deberán acogerse a unos requisitos estrictos como que la hipoteca represente más de un tercio de sus ingresos, que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5 desde que se concedió el préstamo y que los ingresos de la unidad familiar no superen los 1.597 euros brutos mensuales (19.164 anuales), lo que supone el triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem).

Disponibilidad de fondos

El decreto hace hincapié en que todas las medidas serán efectivas «en función de las disponibilidades presupuestarias». Las familias que puedan acogerse al disfrute de la expropiación del uso de la vivienda embargada tendrán que pagar a la Junta una cantidad (nunca superior al 25% de sus ingresos ni al importe que la Administración pague al banco o promotora como indemnización), en función del justiprecio, esto es, la cuantía derivada de la subasta del inmueble.

Sólo hipotecas para pisos

Si la hipoteca impagada que ha generado el proceso de lanzamiento no fue solicitada para la compra de la vivienda, las familias no podrán acogerse al Decreto Ley. Así, las hipotecas para financiar negocios o para hacer frente a sobreendeudamientos quedan excluidas. Pese a que la Junta exige que la dación en pago tenga carácter retroactivo, su decreto se limita a determinados procesos de desahucio iniciados a partir del 12 de abril de 2013.

Base legal

En la exposición de motivos, el decreto ley cita el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos –«toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado»–; el artículo 47 de la Constitución española –«todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada»–; y el Estatuto de Andalucía; la Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda en la comunidad. «A pesar de la importancia que la Constitución otorga al derecho a la vivienda, lo cierto es que en la práctica es considerada un simple bien de consumo sujeto a las leyes del mercado», reconoce la norma. El Ministerio de Justicia ya ha anunciado que estudiará la constitucionalidad de la expropiación del uso de los inmuebles a bancos y promotoras. La patronal Fadeco ha expuesto sus dudas acerca de la viabilidad de la normativa. El artículo 33 de la Carta Magna, como también se refleja en el BOJA, «consagra el derecho a la propiedad privada». La Junta alega que «se trata de un derecho cuyo contenido viene delimitado por su ''función social''» y remite al artículo 128: «toda la riqueza del país en sus distintas formas y, sea cual fuere su titularidad, está subordinada al interés general»; y al artículo 40: «los poderes públicos promoverán las condiciones favorables para el progreso social y económico y para una distribución de la renta regional y personal más equitativa».

¿Emergencia social?

«La defensa de la función social de la vivienda adquiere mayor relevancia en los actuales momentos que pueden ser calificados como de emergencia social y económica», declara el decreto. El texto obvia que la Empresa Pública de Vivienda de la Junta adeuda a los mismos bancos que quiere expropiar 467 millones, según el informe de la Cámara de Cuentas. El INE refleja que la compraventa de viviendas ha aumentado en la región un 36,4% en febrero de 2013 respecto al año anterior, tras intercambiarse un total de 7.587 inmuebles.

Andalucía es la comunidad donde más compraventas se realizan. La transacción de viviendas libres creció un 47%, hasta 6.653 inmuebles, y de vivienda protegida bajó un 10,1%, situándose en 934 pisos.

Pérdida de inversión

«La defensa de la función social de la vivienda» puede derivar, como ha alertado la patronal Fadeco, en la huida de inversores, que no estarán dispuestos a que les expropien, aunque sea temporalmente, su patrimonio.

Discrecionalidad

El decreto reitera que la medida en ningún caso se aplicará a particulares, independientemente de su renta o del número de inmuebles vacíos que se posea. Sólo bancos y promotoras –habla de «un mayor reproche»–, lo que pasa por una de las líneas rojas marcadas por el PSOE a su socio de Gobierno. La banca accedió en Andalucía a 2.290 daciones en pago el pasado año, el 16% del total nacional, según los datos del Registro de la Propiedad. Las infracciones, por contra, sí podrán recaer en «las personas que ejerzan la administración de hecho o de derecho y en las personas físicas que integran los correspondientes organismos rectores o de dirección». Los directivos, además de multados, podrán ser inhabilitados para promover viviendas de protección oficial o rehabilitación con fondos públicos. Aparte, el decreto estipula que «arrendar, transmitir o ceder el uso de inmuebles para su destino a vivienda sin cumplir las condiciones de seguridad según lo dispuesto» será sancionable. Esto es, poner en alquiler una vivienda a un precio fuera de mercado se considerará infracción.

Gran hermano

La norma articula «una acción pública de policía» dirigida a las viviendas desocupadas de bancos y promotores. Se establecen infracciones muy graves, graves y leves, así como «la obligación de comunicar a las Administración autonómica la adquisición de viviendas protegidas ubicadas en Andalucía y se establece como infracción no poner la vivienda protegida a disposición de los registros de demandantes de vivienda protegida en los supuestos de adjudicación por ejecución hipotecaria o por impago de deuda». Estarán afectadas las viviendas «durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación». En caso de compra de una vivienda nueva y no mudanza en medio año, se entenderá que está vacía, con baremos de consumo de luz y agua, salvo segundas residencias o de turismo. Los bancos tienen un mes para informar de sus pisos o serán sancionados con hasta 9.000 euros por inmueble. La Junta creará «un cuerpo de Inspección de ordenación del territorio, Urbanismo y Vivienda». Los notarios y registradores de la propiedad también están obligados a informar a la Junta.

La política del subsidio

Textualmente, el decreto «introduce el principio de subsidiariedad» con «los instrumentos administrativos de intervención necesarios para evitar la existencia de viviendas deshabitadas». Se establecen «medidas de intermediación en el arrendamiento, de aseguramiento de los riesgos que garanticen el cobro de la renta, los desperfectos causados y la defensa jurídica de las viviendas alquiladas, las medidas fiscales que determinen las administraciones públicas» y «las subvenciones para personas propietarias y arrendatarias y entidades intermediarias».

La Junta, promotora

«Se podrán ofrecer las viviendas a la Administración competente para que ésta gestione su arrendamiento por sí misma o a través de terceros, a cambio de garantizar su mantenimiento, su destino al uso habitacional permanente y efectivo, el cobro de los arrendamientos, la defensa jurídica y el arreglo de desperfectos y ello, mediante la contratación de las pólizas de seguro correspondientes, sin perjuicio de las específicas medidas que se prevean en la legislación sectorial y en los planes de vivienda tanto para la construcción como para la rehabilitación en las diversas modalidades de propiedad y posesión», según recoge el decreto ley.