Madrid: la ciudad que dijo “no” a la construcción y que ha visto disparado el precio de la vivienda

La promoción inmobiliaria es un sector enormemente complejo, en el que confluyen circunstancias de todo tipo: la situación macroeconómica, el precio de las materias primas, los cambios sociales, la regulación urbanística, las infraestructuras de movilidad... Todo afecta en un sector esencial para la economía española, ya que supone un 20% del PIB, de manera directa e indirecta.

Pero lo más importante es que el sector inmobiliario es un agente social clave. Las compañías de promoción y construcción inmobiliaria ‘levantan’ las viviendas, tanto libres como protegidas, que los ciudadanos necesitan para acometer sus proyectos de vida. Especialmente importante es el acceso a la vivienda de la población en edad de emanciparse. Por eso en ASPRIMA, la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, trabajamos con los diferentes agentes y administraciones en medidas que faciliten el acceso a vivienda de los más jóvenes, para que puedan formar su propio hogar antes de lo que lo hacen actualmente, y reducir así una de las mayores diferencias sociales que tenemos con el resto de la Unión Europea. Es una cuestión de vital importancia para el devenir de nuestra sociedad, puesto que su demografía está seriamente afectada por este problema de emancipación tardía.

Además, las empresas que desarrollamos y construimos viviendas tenemos la capacidad de adaptarnos a los cambios económicos, sociales y regulatorios que se van produciendo. Por ejemplo, apostando claramente por proyectos más sostenibles gracias a las energías renovables, que suponen un ahorro de la factura energética de hasta un 80% respecto a una vivienda con una antigüedad mayor a veinte años.

En todos estos aspectos, estamos comprometidos con las administraciones, que nos marcan las reglas del juego. Y necesitamos normas urbanísticas claras y flexibles que nos den seguridad jurídica para dar una mejor respuesta a una enorme demanda de vivienda nueva: el INE calcula que se crearán anualmente una media de 180.000 hogares en toda España hasta 2037, 45.000 de ellos en la Comunidad de Madrid.

Todo este ecosistema, que crea vivienda, prosperidad, empleo y recaudación fiscal, puede quebrarse con facilidad si se dejan de lado los criterios técnicos y jurídicos en aras de posicionamientos exclusivamente ideológicos. Algunos políticos tienen la tentación de jugar a la ingeniería social con el urbanismo. El resultado sería completamente contrario a sus objetivos.

Es lo que estamos viendo en los últimos meses en Rivas-Vaciamadrid. El Pleno del Ayuntamiento decidió el 25 de noviembre de 2021 paralizar la concesión de licencias en todo el municipio durante dos años. Es un tipo de medida prevista en la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, pero no de la manera en la que se acometió en Rivas.

El problema, en este caso concreto, es la ausencia de motivación. El Ayuntamiento justificó su medida con documentos posteriores al Acuerdo del Pleno. Además, dichos documentos, emitidos después de la propia decisión municipal, no justifican la adopción de una medida tan lesiva para todo el municipio.

Con esa ausencia de explicación mínima de los objetivos perseguidos, la documentación señala que se acuerda una suspensión de alcance general para todo el municipio, y que “una vez hayan avanzado lo suficiente los estudios de información y el diagnóstico de la situación actual, podrá adecuarse el ámbito de la suspensión de licencias a lo estrictamente necesario”. Es decir, se acuerda la suspensión de las licencias en todo el municipio sin razones concretas y cuando ya se disponga de información y análisis mínimo se verá si esa suspensión se alza en todo o en parte del municipio.

Otra cuestión importante es que la doctrina del Tribunal Supremo establece que el plazo máximo de suspensión facultativa es de un año, y no de dos. No se ha cumplido ninguna de las tres posibilidades que recoge la Ley para un plazo de dos años: aprobación inicial de un nuevo Plan, modificación del Plan o revisión del Plan durante el primer año de suspensión.

¿Qué va a suceder a corto plazo? Debido a esta paralización ideológica en Rivas, el problema de acceso a vivienda de los jóvenes dentro de la Comunidad de Madrid se va a agravar. Es una evolución totalmente contraria al que ha tenido el municipio en estos últimos ocho años, cuando ha crecido en más de 15.000 habitantes gracias a una política urbanística y de ciudad dirigidas a solucionar el problema de la vivienda.

Siento ser agorero de un incremento significativo para los próximos años de los precios en Rivas, tanto de compra como de alquiler, pero ya tenemos los primeros datos claros: según el portal especializado Idealista, entre julio de 2021, cuando el Ayuntamiento empezó a frenar el urbanismo, y diciembre de 2022, los precios en la ciudad de la vivienda usada crecieron un 8,2%, frente al 4,7% de la ciudad de Madrid y el 5,6% del conjunto de la comunidad. Si no se cambia el rumbo, se está iniciando un proceso que supondrá una expulsión de parte de la propia población de Rivas: la mayoría de los hijos de las familias de Rivas –los hijos de los que llegaron a la localidad en los ochenta y los noventa, cuando despegó- deberá buscar su futuro en otros municipios. Y también habrá consecuencias económicas: una ciudad sin apenas actividad urbanística es una ciudad sin apenas pulso empresarial, que languidece. Esperemos que el Ayuntamiento rectifique y se dé cuenta de que no se puede maltratar un motor económico tan potente como la promoción inmobiliaria.

Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima)