El precio de la vivienda resiste al impacto de la covid y crece un 3,1 por ciento en la Región de Murcia

El mercado residencial en España ha resistido el impacto de la pandemia mejor que otras áreas de actividad. Aunque la irrupción del COVID-19 ha supuesto un parón en la senda de estabilización que el mercado había mostrado en los últimos años, en 2021 se espera un escenario de moderación que dependerá, en gran parte, de la efectividad de las medidas sanitarias y de la evolución de la economía mundial.

Esto es lo que concluye la IX edición del informe sobre el ‘Mercado residencial en España’ que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.

Iheb Nafaa, consejero delegado de Servihabitat, asegura que “se ha confirmado la robustez del sector inmobiliario que, gracias a la solidez y saneamiento de las empresas que lo configuran, le ha permitido afrontar la reciente crisis manteniendo los precios de la vivienda”.

En esta línea, también destaca que “dentro de nuestra actividad, el mercado residencial, el de alquiler y el logístico se han recuperado rápidamente tras el trimestre de confinamiento domiciliario”, y puntualiza que “en los últimos meses hemos podido comprobar la resiliencia de la oferta y cómo los ritmos de actividad se alineaban con expectativas optimistas después de un último trimestre en 2020 muy dinámico en cuanto al cierre de operaciones, lo que permite que estos segmentos de mercado partan de una situación aventajada para volver a moverse dentro de unas ratios de normalidad”.

La recuperación de la actividad en la Región de Murcia se ha visto muy marcada por el acceso a la financiación, lo que ha dificultado el cierre de algunas operaciones. La actividad en el mercado de primera residencia se ha mantenido, mientras que el de la vivienda vacacional ha descendido por la falta de demanda extranjera. Aun así, el comprador local ha tenido gran peso dentro de este segmento de mercado en 2020, al buscar viviendas más grandes y unifamiliares.

Por encima de la media nacional

El 2020 cierra con una variación positiva del 1,9% en los precios a nivel nacional, resistiendo, así, al impacto de la pandemia y demostrando que nos encontramos ante un mercado sólido y saneado, con menor apalancamiento y con planes de crecimiento sostenibles a largo plazo. En la Región de Murcia, el crecimiento ha sido del 3,1%. En 2021, se prevé un avance positivo del 0,5% en España, manteniendo una línea de estabilización.

Los precios se han mostrado estables en la ciudad de Murcia y en Cartagena, un comportamiento que se espera que se mantenga en 2021 solo en la capital, mientras que el resto del mercado estará condicionado por la evolución de la economía. El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para la adquisición de una vivienda sigue creciendo de forma moderada, situándose en 7,1 años frente a los 6,9 de 2019.

Y es que, se estima que 2020 cierre con más de 15.700 operaciones en la Región de Murcia, un descenso del 19,2% respecto al año anterior que se explica, principalmente, por el parón provocado por el confinamiento durante el estado de alarma y por la dificultad de acceso a la financiación.

De hecho, los ritmos de compraventas en España han sido especialmente buenos en el tercer y cuarto trimestre de 2020, con valores de operaciones similares a los de 2017. Así, la previsión es que en 2021 este tipo de transacciones se incrementen un 24,3%, lo que supondrá unas 19.600 compraventas.

El ritmo de creación de empleo y las condiciones que impongan las entidades financieras influirán en la evolución de las transacciones, del mismo modo que lo hará la demanda por inversión en inmuebles que se mantiene activa debido al interés del inmobiliario como valor refugio que genera rentabilidades más elevadas que otros productos financieros.

Mercado estable

La irrupción del COVID-19 ha impactado en el ciclo de auge moderado de las viviendas iniciadas en los últimos años a nivel español, aunque el efecto no podrá verse hasta 2021 en la Región de Murcia. En este sentido, el ejercicio 2020 cerraría con un ligero aumento del 0,8% respecto a 2019, con una suma total de 1.966 unidades. Se estima que en 2021 registre un descenso del 30,5%, con 1.366 viviendas iniciadas.

Se espera que el sector promotor mantenga las viviendas que se encuentran en fase de construcción, con un porcentaje elevado de precomercialización, pero se mostrará cauteloso a la hora de iniciar nuevos proyectos. Pese al atractivo de la obra nueva (la menos afectada), la incertidumbre y las restricciones en materia de financiación motivadas por la pandemia frenarán la dinámica experimentada en el mercado de la promoción.

En cuanto a las viviendas terminadas, el incremento para 2020 es mayor (10,7%), una tendencia positiva que se mantendrá en 2021 con otro crecimiento de más del 9% y con más de 1.000 viviendas terminadas.El mercado de vivienda vacacional se ha visto muy afectado por la reducción de la movilidad y por la menor actividad turística. Aun así, la actividad de la demanda nacional de segundas residencias y viviendas más grandes ha sostenido las adquisiciones de este segmento de mercado.

El stock disponible de obra nueva se reduce en 2020 (-1,8%), hasta las 20.015 viviendas, y se prevé que vuelva a descender ligeramente un 0,1% en 2021, con un total de 20.003 unidades. La Región de Murcia, junto con La Rioja, Castilla-La Mancha, la Comunidad Valenciana, las Islas Canarias, Castilla y León, Asturias y Cataluña disponen de un stock de obra nueva superior a la media española, que es de 99,5 viviendas por cada 10.000 habitantes.

Nuevas tendencias

Las viviendas de menos de 90 m2 han perdido cuota a favor de las viviendas con mayores dimensiones. Disponer de más espacio se ha convertido en una petición clave de la demanda en el nuevo escenario. Además, ahora, los clientes dan más importancia a las terrazas, jardines y balcones y, en cuanto a localización, gana peso la primera corona de ciudades grandes y medianas.

En referencia a las motivaciones de compra, la reposición gana dos puntos porcentuales tanto para la vivienda habitual como para la vacacional con respecto a 2019, según datos de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, mientras que el interés inversor desciende dos puntos porcentuales en el caso de la vivienda vacacional, debido a las medidas restrictivas de la pandemia.