Alquiler de verano: sí se puede reclamar

Comienzan las vacaciones estivales y, con ellas, los conflictos legales relacionados con el alojamiento del turismo.

A tal efecto, deberemos distinguir el arrendamiento de viviendas (de temporada o para uso turístico) del arrendamiento de apartamentos turísticos o «apartahoteles». Nos centraremos sólo en los primeros.

El arrendamiento de temporada de un inmueble se regula en el art.3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 1994 (LAU) que señala: «En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, (...).»

Conforme al art. 4 LAU aplican «de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos l, IV y V de la misma» y «se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título 111 de la presente Ley y, supletoriamen­te, por lo dispuesto en el Código Civil».

Sin embargo, el recientemente aprobado art. 5.e) LAU excluye algunos de ellos del ámbito de aplicación de la LAU:

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».

Éstos son los denominados apartamentos de aprovechamiento de uso turístico.

¿Y qué diferencia la aplicación del arrendamiento de temporada del arrendamiento de aprovechamiento de uso turístico? Pues la doctrina apunta que para su calificación como aprovechamiento de uso turístico (y su sometimiento a la legislación autonómica turística y exclusión de la LAU) habrá que comprobar y probar la concurrencia o no de las características reflejadas en la descripción legal que los excluye de la LAU:

1.- Que se trate de una cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada.

2.- Que lo sea en condiciones de uso inmediato.

3.- Que sea o haya sido comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

4.- Que lo sea con finalidad lucrativa.

5.- Que tenga un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Así, datos como que «sea o haya sido comercializada o promocionada en canales de oferta turística» o que la relación jurídica «esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial» son los dos aspectos claves principales, pues en el resto de características las comparten con los de temporada (incluso vacacional, art. 3.2 LAU).

De forma que, opina la doctrina, se excluyen de la LAU aquellos cuyo régimen y características se describa en la normativa turística autonómica existente o futura que regule este tipo de arrendamientos (ya sea por superficie, nº de habitaciones, servicios mínimos, mínimo o máximo de días que pueda arrendarse, necesidad de registro administrativo, regulación de las fianzas u otros aspectos legales). Fuera de los parámetros de la regulación autonómica, o en caso de inexistencia de la misma, se regulará como arrendamiento de temporada de la LAU.

Además, se requiere por la LAU que esas viviendas se comercialicen o promocionen en «en canales de oferta turística», ya sean éstos inmobiliarias físicas o virtuales, por internet, o en páginas web destinadas específicamente al alquiler vacacional de dichos inmuebles. En cambio, la doctrina afirma que la colocación de un cartel en el balcón o el portal o en una farola no son «canales turísticos» en sentido legal, de modo que esos arrendamientos se someterían al régimen «de temporada» (art. 4 LAU).

Llegados a este punto se constata que:

1. Será la legislación autonómica la que indique y regule qué es un arrendamiento de uso vacacional, y por exclusión, cuál queda sometido al régimen del arrendamiento de temporada de la LAU. Se regularán las obligaciones del arrendador y los derechos del inquilino.

2. Mientras no exista tal regulación, seguirá aplicándose el arrendamiento de temporada de la LAU, art. 3 y 4, donde rige con primacía la voluntad de las partes, y subsidiariamente el título III de la LAU y el Código Civil.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes en un arrendamiento de uso turístico o de temporada?

En el primer caso, habrá que estar a lo que regule expresamente la legislación turística de cada Comunidad Autónoma. Así, la normativa turística existente o futura más relevante es: en Cataluña la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña y el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico; en la Comunidad Valenciana el Decreto 92/2009, de 3 de julio, y el Decreto 206/2010, de 3 de diciembre, por el que se modifican los decretos reguladores del alojamiento turístico en la Comunidad Valenciana; en Islas Baleares la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Islas Baleares (art.49 y ss); en Madrid se ha aprobado el Decreto de 10 de julio de 2014 de regulación de Apartamentos Turísticos y de las Viviendas de Uso Turístico; en Andalucía está en marcha la redacción del borrador de Decreto que se aprobará previsiblemente tras este verano.

En el caso de los de temporada sometidos a la LAU, la regulación es la indicada en los art. 3 y 4 de dicha ley, donde primará la voluntad de las partes al regular el contrato, de ahí la importancia de obtener asesoramiento legal preventivo por ambas para evitar futuros problemas por cláusulas oscuras, mal redactadas, exclusiones mal hechas, contenidos abusivos o que sean directamente ilegales.

Los consejos

1 Comprobar que quien alquila es el verdadero dueño del inmueble. Evitará las estafas por internet que piden una señal con solo un móvil o un email de contacto, y no dan más datos de identidad personal o de su titularidad sobre el inmueble. Hay que pedir las referencias registrales y catastrales del inmueble y solicitar una nota simple registral.

2 La publicidad es parte del contrato. La ubicación, descripción, calidades, contenido, fotos, equipamiento y servicios que aparecen publicitados en relación con el apartamento alquilado es parte del contrato, exigible por el inquilino. El inquilino debe imprimir y guardar toda la publicidad sobre la vivienda encontrada en la web o en los folletos como futura prueba de lo publicitado. De modo que el propietario no debe «adornarse» sobre las vistas «espectaculares» que tiene si no las tiene, su ubicación en «primera línea de playa» si no lo está, anunciar una superficie mayor que la real, la existencia de equipamiento que no tiene (aire acondicionado, vitrocerámica o cuna). Todos ellos son incumplimientos contractuales indemnizables.

3 No debería firmarse ninguna reserva ni contrato sin antes haber visto el apartamento físicamente, en persona o a través de un tercero que sea de nuestra confianza (por ejemplo, un abogado que visite «in situ» el inmueble que queremos).

4 Tanto si el contrato se somete a arbitraje como a la vía judicial, no aceptar nunca la cláusula que imponga al inquilino el abono al arrendador de los costes de abogado, procurador y costas judiciales, sea cual sea el resultado del pleito. Cada parte deberá soportar sus costes legales en función de la imposición de costas que regula la ley.

La pregunta

¿Qué ocurre cuando el inquilino se presenta con las maletas y constata que se ha incumplido el contrato ya firmado?

La acción resolutoria por incumplimiento contractual de obligaciones recíprocas se regula en el art. 1124 Código Civil. Éste permite la resolución del contrato y la solicitud de los daños y perjuicios causados. O bien únicamente la solicitud de daños y perjuicios, mientras se disfruta del inmueble arrendado. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de denunciar ante las Juntas Arbitrales de Consumo del Ayuntamiento así como denunciar el incumplimiento de la normativa ante la Consejería de Turismo en el caso de los apartamentos para uso turístico.A tal fin, el inquilino deberá realizarse un inventario detallado y fotografías de los defectos detectados, así como notificar por escrito al arrendador el incumplimiento contractual a la mayor brevedad y de un modo fehaciente (acta notarial, burofax, email «certificado»). Asimismo, se recomienda contactar con un abogado experto y pedirle presupuesto por escrito (que no puede negarse a dar) para asesorarse sobre los derechos que se tengan según el caso y sobre los siguientes pasos legales extrajudiciales y judiciales que pudieran darse, y para que ese profesional contacte con el arrendador para tratar de resolver amistosamente el conflicto.La prevención legal de los problemas es la clave.

*Socio, director del área de Derecho Inmobiliario de Adarve Abogados