¿Qué consecuencias tiene la derogación de la Ley 57/68 en la compra de vivienda sobre plano?

Por Laura Fernández Fernández

Hasta el 31 de diciembre de 2015, los compradores de vivienda sobre plano gozaban de una normativa ampliamente protectora de sus derechos, la Ley 57/68. Dicha norma, pese a su breve articulado, había sido profusamente desarrollada por la Jurisprudencia, siendo la línea seguida en los últimos años, por el Tribunal Supremo, aún más garantista en la defensa de los cooperativistas o compradores de viviendas en construcción.

Pero desde el 1 de enero de 2016, la regulación y garantía para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los cooperativistas y compradores de vivienda sobre plano, se rige por la reformada Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, Ley 20/2015, que ha venido a derogar la citada Ley 57/68.

La nueva regulación tiene aspectos que podemos considerar positivos, y otros que, en contra de lo que puede esperarse de cualquier norma que afecte a derechos de los consumidores, en lugar de ampliarlos, en cierto modo los limita.

Aspectos positivos:

1. Podemos destacar que la nueva normativa regula, de manera más desarrollada, las garantías que ya contenía la Ley 57/68, como son el seguro o aval bancario.

2. Asimismo, se regula la información que los promotores deben facilitar a los compradores a la hora de suscribir un contrato de vivienda sobre plano, y se mantiene la obligación de entregar, en dicho momento, el documento que acredite la contratación de las garantías obligatorias.

Aspectos negativos:

1. La principal y más perjudicial novedad que ha introducido la reforma, en lo que se refiere a las cantidades aportadas, es que el seguro o aval bancario no tendrán que responder de la totalidad de las cantidades que se aportan para la adquisición de una vivienda, sino que sólo queda garantizada la devolución de los importes entregados, desde la obtención de la licencia de edificación. Esto implica que cuando se suscribe un contrato de compraventa sobre plano con una promotora o se adhiere un socio a una cooperativa de viviendas, no existe ninguna garantía para las cantidades que se abonen, si la vivienda adquirida no cuenta con licencia de edificación. Trasladado lo anterior a la práctica habitual, y puesto que, desgraciadamente, son habituales los supuestos de insolvencia o concurso de Promotoras y Cooperativas, si la construcción no llega a buen fin, o no se entrega la vivienda en el plazo pactado, el comprador o cooperativista sólo podrá recuperar las cantidades que abonaron desde la concesión de la citada licencia que, en la mayoría de los casos, es una mínima parte de dinero aportado.

2. Otro aspecto a destacar, y no positivamente, es que se establece un plazo de caducidad de dos años para el aval bancario, que antes no existía, lo que implica que en el supuesto de que el comprador no reclame en el plazo de dos años, desde el incumplimiento del promotor, ya no podrá solicitar al aval la devolución de sus aportaciones. Sorprendentemente, ninguna mención similar se hace en relación con el seguro. Por lo tanto, cabe la duda de si el legislador ha olvidado establecer un plazo similar para esta última garantía, si considera que dicho plazo de caducidad es equiparable al plazo de prescripción establecido en el artículo 23 de la Ley de Contrato de Seguros, o si entiende que esta caducidad no se produce cuando estamos ante un seguro de caución.

3. Finalmente, y como aspecto poco favorable, se ha eliminado cualquier mención a la irrenunciabilidad de los derechos, tal y como establecía la Ley 57/68.