Comprar una vivienda de segunda mano implica confiar en que el inmueble se encuentra en buen estado, pero no siempre es así. Algunos defectos graves —humedades estructurales, problemas en la instalación eléctrica, filtraciones, cimentación dañada— pueden pasar desapercibidos durante la visita y aparecer solo después de la firma. Son los llamados vicios ocultos, y la ley española protege al comprador cuando estos afectan al uso o al valor real de la vivienda.

El artículo 1484 del Código Civil, vigente desde 1889, establece que el vendedor debe responder por los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o que reduzcan su utilidad de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador habría pagado menos o directamente no habría adquirido el inmueble. Esta obligación de saneamiento es automática y no depende de que el vendedor actuara con mala fe.

La ley también contempla excepciones. El vendedor no responde por defectos que sean visibles o que un comprador con conocimientos técnicos —un perito— debería haber detectado fácilmente. Es decir, si el problema era evidente o si el comprador tenía formación suficiente para identificarlo, no podrá reclamar posteriormente.

El artículo 1486 permite al comprador elegir entre dos vías: desistir del contrato, recuperando el precio pagado y los gastos asociados o solicitar una rebaja proporcional, determinada por peritos, en función de la gravedad del defecto. Esta elección corresponde exclusivamente al comprador, siempre que el defecto cumpla los requisitos legales de vicio oculto.

Si el vendedor conocía los defectos, la indemnización es mayor

Cuando se demuestra que el vendedor sabía de los vicios ocultos y aun así no los comunicó, la ley endurece las consecuencias. Además de permitir la resolución del contrato o la rebaja del precio, el comprador tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios, lo que incluye gastos derivados del problema, reparaciones urgentes o perjuicios económicos ocasionados.Qué ocurre si la vivienda se pierde o queda inutilizable

El artículo 1487 contempla incluso el escenario más extremo señalando que si la vivienda se pierde o queda inutilizable a causa de los vicios ocultos y el vendedor conocía los defectos, deberá asumir la pérdida, devolver el precio íntegro y pagar daños y perjuicios. Pero, si no los conocía, solo estará obligado a devolver el precio y los gastos del contrato.

Plazos para reclamar y jurisprudencia reciente

Aunque el artículo no lo menciona, la jurisprudencia recuerda que el comprador dispone de seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos. Sin embargo, los tribunales han flexibilizado este plazo en casos donde el defecto no pudo detectarse antes o cuando el vendedor actuó con mala fe.

La normativa busca proteger al comprador sin convertir al vendedor en responsable de cualquier desperfecto. Por eso exige que el defecto sea grave, previo a la venta y no visible. En la práctica, los vicios ocultos son uno de los motivos más frecuentes de litigio en operaciones inmobiliarias, especialmente en viviendas antiguas o mal mantenidas.