Tal y como ponen de evidencia los últimos estudios socioeconómicos y demográficos y como denuncian las entidades sociales, la vivienda es a día de hoy el principal factor de desigualdad y de riesgo de exclusión social. En este contexto, los resultados del Informe de la Vivienda correspondiente al cuarto trimestre de 2025, elaborado por el departamento de Research del Grupo Gesvalt, compañía líder en consultoría, valoración y servicios técnicos, reflejan un panorama preocupante en relación al mercado de la vivienda.

¿Cómo cerró el año 2025 el mercado de la vivienda en Cataluña? ¿Se mantuvo el percio del metro cuadrado o bien registró alguna oscilación significativa en los últimos meses?

El mercado registró un aumento y anualmente en Cataluña cierra con un 9,4% de incremento del precio medio de la vivienda con respecto al año anterior, alcanzando los 1.931 euros el metro cuadrado. En definitiva, que los precios siguen creciendo a niveles tremendos.

En este contexto, Barcelona, como capital catalana, ¿qué papel juega?

Barcelona sigue liderando los precios de Cataluña con un valor medio de 2.314 €/m² y una subida interanual del 13,4%. Pero hay que tener en cuenta que, aunque ese es el precio medio, en realidad solo lo encuentras en barrios muy concretos, en lo que no toda la población quiere vivir.

En cuanto al mercado del alquiler catalán, ¿la situación es similar?

Exacatamente igual. En este caso, el incremento interanual es del 5,6% y ahora mismo nos encontramos que el precio del alquiler en Cataluña es de 18,3 €/m² . En este caso, de nuevo es Barcelona la provincia que experimenta el mayor precio del alquiler este trimestre, con un precio medio de 24,09 €/m²/mes y una subida anual del 5,7%. Le siguen Girona, que, pese a no experimentar ningún aumento, registra un precio de 13,92 €/m2/mes, Tarragona, con un incremento del 5% y un precio medio de 9,81 €/m2/mes y Lérida (8,30 €/m2/mes y 10,5%).

¿Esta es una tendencia que en el último trimestre del año 2025 se reprodujo de forma generaliza en el global de España?

Durante el cuarto trimestre de 2025, todas las Comunidades Autónomas registran incrementos interanuales en el precio medio de venta. Así, la media nacional ha crecido un 15,4%, hasta los 1.963 €/m². Las mayores subidas se concentran en la Región de Murcia (+18,7%), la Comunidad de Madrid (+18,4%), Cantabria (+17,7%), el Principado de Asturias (+16,2%), Andalucía (+15,2%), la Comunidad Valenciana (+13,6%) y Canarias (+11,9%), todas ellas con crecimientos superiores al 10%. En cuanto al precio, Baleares mantiene a la cabeza con un valor medio de 3.371 €/m², seguida de la Comunidad de Madrid (3.234 €/m²), Euskadi (2.691 €/m²) y Canarias (2.067 €/m²), las únicas regiones que superan el umbral de los 2.000 €/m². En definitiva, lo que se está viendo es un aumento generalizado de los precios, especialmente en las grandes ciudades, donde se está registrando un estrés en el mercado residencial por una demanda de vivienda no satisfecha. Y es que a estas poblaciones está llegando gente de toda Europa y otros continentes, con más prespuesto y poder adquisitivo, y cuando sale una vivienda a la venta, no tarda en venderse ni tres semanas. En definitiva, el problema que tenemos es la falta de vivienda.

¿Y es esa falta de vivienda el factor que explicaría el comportamiento del mercado catalán?

La gran problemática del sector en Cataluña es la regulación que tenemos, que ha hecho que las empresas que promovían alquiler tradicional hayan desaparecido al optar por otras opciones como el alquiler temporal. A eso hay que sumar que los promotores de vivienda habitacional, al tener que destinar el 30% a vivienda de protección oficial, han dejado de salirles los números y, en consecuencia, no se está produciendo la vivienda necesaria. Así pues, Cataluña se está viendo perjudicada respecto al resto de comunidades autónomas españolas por la legislación, que no se aplica en el resto de territorios. La normativa no está ayudando a que la industria inmobiliaria contribuya a la producción de vivienda de alquiler, protección oficial o precio libre. Además, en el caso de Barcelona se suma el hecho de que, igual que sucede en localidades de Mallorca, la ciudad se encuentra con la imposibilidad de crecer por las limitaciones geográficas. Así pues, aunque el precio por metro cuadrado pueda ser más elevado en otros sitios, esa problemática legislativa que vive Barcelona y su imposibilidad de crecimiento penaliza al mercado de la vivienda. Por último, es importante tener en cuenta que producir vivienda es algo que lleva mucho tiempo, así que previsiblemente tardaremos muchos años en tener en Barcelona vivienda de protección oficial o asequible.

Ante este panorma, ¿se prevé una mejora de cara a los próximo años? ¿Qué previsiones hay de cara al 2026?

Pues todo apunta a que vamos a seguir igual. Además, hay que tener en cuenta que cada vez que las administraciones han regulado para limitar el precio de alquiler lo que han provocado es que salgan más viviendas del mercado de alquiler ordinario para irse al mercado de la venta, en el que duran poco porque hay mucha demanda de vivienda, o al del alquiler temporal. Este problema no parece que se vaya a solucionar en los próximos tres o cinco años. Es cierto que aún falta por ver qué pasará cuando las licencias de apartamentos turísticos dejen de ser legales. Existe la posibilidad de que quizá así salgan más viviendas a la venta pero, en cualquier caso, medidas como esta no se presentan como soluciones a largo plazo.