Lejos de una burbuja inmobiliaria

El sector inmobiliario crece de forma sostenida, pero se venden un 89% menos viviendas que en 2007.

¿Hay burbuja inmobiliaria? Depende de si las cifras que se consultan se refieren a los últimos meses o la comparación se realiza con datos previos a la crisis financiera internacional. Nadie, ni siquiera quienes están mas pendientes del corto plazo y tienen el pulso diario del mercado (los portales), se atreven a prever una nueva burbuja inmobiliaria como la de hace diez años.

Es cierto que las operaciones de compraventa de viviendas ha crecido en febrero, en términos interanuales un 16,2% (INE); también que el precio del alquiler ha subido en 2017 un 8,9% (Fotocasa) y que el precio del metro cuadrado está ya en 1.540 euros (pisos.com). Pero no es menos cierto que en 2007 se construían 600.000 viviendas anuales (más que la suma de los principales países de la eurozona) y que ahora no se alcanzan las 80.000 o que se amortizan más créditos hipotecarios de los que se firman. La realidad es que estos últimos pesan muchísimo más que los primeros.

El pasado jueves, el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, aseguró que no tiene ninguna preocupación por la evolución del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria y la posibilidad de que se produzca una nueva burbuja. La situación actual es muy sencilla en su opinión: «Es la recuperación de la actividad de un sector que creció de una manera desproporcionada, que cayó de una forma dramática, y que ahora está volviendo a unos niveles de actividad bastante razonables».

No le falta razón a la AEB. En febrero, el número de operaciones de compraventa de viviendas fue de 41.480. Supone un crecimiento del 16,2% sobre las 35.700 que se cruzaron el pasado año. Está muy lejos del mínimo de febrero de 2014, 25.720, pero mucho más lejos de las 72.287 que se realizaron en 2007 sólo en ese mismo mes.

El segundo de los argumentos que refuerzan esta tesis hay que encontrarlo en el sector financiero, probablemente el que con más exactitud mide la marcha del sector promotor e inmobiliario. En 2008, los españoles debían a los bancos y cajas de ahorros por todos los préstamos hipotecarios que habían suscrito, 641.239 millones de euros. Con el estallido de la crisis (la quiebra de Lehman Brothers se produjo en septiembre de 2008) la cosa fue a peor. La deuda superó los 648.00 millones. Con el último dato del Banco de España (febrero pasado), la deuda había descendido a 517.517 millones de euros. Y todo ello, a pesar de que los tipos de interés están en el mínimo histórico. Ninguna entidad presta ya el 100% del valor de la vivienda. La mayoría no pasa del 70%.

Un crecimiento de los precios como el que se está produciendo en los últimos meses en términos interanuales es muy llamativo, sin duda. Pero no hay que olvidar que, según Tinsa, el precio de la vivienda ha caído desde los máximos de 2007 un 39,4%. No bajaba del 40% desde hace cuatro años.