Te cambio la casa

La economía colaborativa da un paso más y llega al trueque de viviendas

Nightswapping, Mhospitallity, Mytwinplace... Son extranjerismos que los aficionados al turismo han adoptado como términos propios y que rastrean en Google al organizar sus viajes en circuitos alternativos al tradicional de reserva de hotel y apartamento.

Desde que se popularizase la plataforma Airbnb, donde se pueden alquilar casas particulares para días sueltos en cualquier periodo del año, con la sensación acogedora de un hogar, la fórmula de alquiler colaborativo se ha multiplicado y diversificado.

Así, por ejemplo, el mencionado Nightswapping consiste en un intercambio de noches entre particulares, al que se añade un coste fijo de unos 10 euros por la estancia para mantenimiento de “servicios generales”.

Mientras, Mhospitallity, Mytwinplace son relativos a compartir no sólo la cama sino también el conocimiento del entorno, en el primer caso el idioma, y en el segundo la localidad. En este último caso se accede al lugar deseado mediante un sistema de puntos de viaje.

Estas nuevas fórmulas colaborativas ser inventan y reinventan cada día en las plataformas de internet y han llegado, parece que para quedarse, al negocio de la venta de pisos, donde las necesidades de ahorro y alternativas son mucho mayores.

El contrato de permuta

El intercambio definitivo de viviendas entre particulares no tiene nombre extranjero, pero sí legal. Se conoce como contrato de permuta, está regulado en el código civil, mediante los artículos que van desde van desde el 1538 al 1531 y se define como un acuerdo legal por el que cada uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa para recibir otra.

Desde Le Morne Brabant abogados Alegría Cuevas, experta en vivienda, nos aclara que lo que le diferencia del contrato normal de compra-venta es que mientras que en el primero se cambia una cosa por dinero, en el segundo una cosa se cambia por la otra, en este caso un bien inmueble.

También puede darse un contrato mixto de compraventa y permuta; en este caso, lo que se entrega a cambio de la cosa consiste parte en dinero y parte en el objeto. Esto se produce cuando la valoración de los bienes a permutar es diferente, y la diferencia existente se aporta mediante el abono de una cantidad monetaria.

Es decir, por ejemplo, yo tengo un piso muy grande, que ya no necesito porque mis hijos se han ido de casa y tú tienes un buen chalet en un pueblo en el que a mí me gustaría jubilarme. El piso grande te vendría fenomenal porque vas ser padre de nuevo.

Lo lógico es que un piso grande en una ciudad sea más caro, así que el dueño del chalet tendría que aportar la diferencia económica en dinero.

Es uno de los muchos ejemplos con los que ya están trabajando agencias de intercambio, que ayudan a particulares a encontrar quien ofrezca viviendas acordes a sus necesidades.

Sin embargo, no se trata sólo de qué tengo y qué necesito, según aclaran los expertos legales, sino de en qué situación hipotecaria se encuentran ambos inmuebles y qué tengo que hacer para que el truque se realice con todas las garantías para ambos participantes.

El proceso es, en principio, sencillo: se pacta el valor de ambos inmuebles, que deberá ser el “valor de mercado”; podríamos tomar el valor de tasación. Se firma un contrato de permuta donde se recojan claramente los acuerdos que se han llegado entre las partes y posteriormente se eleva dicho contrato ante notario trasmitiéndose así la titularidad de ambos bienes. El problema, llega, señala la abogada, cuando hay una o varias hipotecas de por medio.

Cómo proceder cuando existen una o varias hipotecas

En este caso, el banco en cuestión, aclara Alegría Cuevas, deberá aprobar una nueva hipoteca, una novación (modificación posterior a la realización de la misma) con cambio de titular deudor o se tendrá que acudir a otra entidad dispuesta a conceder una nueva hipoteca.

Al cambiar la titularidad de ambos bienes, el banco mantiene una hipoteca sobre el mismo bien pero con un titular distinto.

Así pues, dependiendo de la solvencia económica del nuevo deudor aprobará o no la hipoteca. En este supuesto, además de los gastos e impuestos implicados en la permuta hay que añadir los posibles gastos de novación, cancelación o constitución de hipoteca, según el caso.

Nuevos impuestos y otros gastos

En este apartado de crucial importancia, los expertos de Le Morne Brabant son claros: los impuestos se abonan en función de la diferencia existente principalmente entre el valor por el que nosotros compramos la vivienda y el que le damos en la permuta en función del valor del mercado en el momento de producirse la trasmisión.

Además, en cuanto a los gastos y tributos implicados en una permuta de inmuebles urbanos entre personas físicas, hay que tener en cuenta los siguientes:

– Los gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.

– El Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales, del 7%, y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles, al darse dos hechos imponibles simultáneos (no se aplica IVA al suponer que ambos permutantes no son empresarios).

– El Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido por Plusvalía Municipal, impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en la permuta.

– La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, que tributará al 18%. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se trasmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operación.

Por último, nada de presuponer que estos gastos se van a cubrir a partes iguales por comprador y vendedor. En este terreno, explica la abogada, presuponer nos puede costar caro. La recomendación es que todos los acuerdos se recojan claramente en el contrato de permuta, previo a la realización de cualquier gasto que se vaya a llevar a cabo por las partes.