Infracciones urbanísticas: qué hacer cuando un inspector llama a tu puerta

Sudores fríos, dudas, incertidumbre, temor. Eso es lo que sucede cuando un inspector toca tu puerta para interesarse por esa piscina nueva sin declarar, por una propiedad levantada en suelo rústico, por el cerramiento de la terraza o porque en la escritura de tu vivienda figuran menos metros cuadrados de los que los drones han identificado.

Sudores fríos, dudas, incertidumbre, temor. Eso es lo que sucede cuando un inspector toca tu puerta para interesarse por esa piscina nueva sin declarar, por una propiedad levantada en suelo rústico, por el cerramiento de la terraza o porque en la escritura de tu vivienda figuran menos metros cuadrados de los que los drones han identificado.

Ahí comienza un procedimiento complejo, generalmente conducido por el Ayuntamiento correspondiente, del que necesitas conocer las herramientas jurídicas a tu alcance para poder salir airoso ya que afecta a la legalidad de tu vivienda, a tus impuestos, y a las posibilidades futuras de esa propiedad. Además, te puedes enfrentar a multas cuantiosas.

Las infracciones más habituales

El abogado José Manuel Sierra conoce muy bien estos problemas. DesdeSierra Abogados, su despacho en Mallorca, relata que “los Ayuntamientos se han puesto muy serios y cuentan con medios tecnológicos, como drones o Google” para identificar irregularidades con un doble objetivo: protección del medio ambiente -conservación del suelo rústico- y recaudación de dinero vía, principalmente, IBI.

“En su momento, en los 80 y los 90, la población de Mallorca empieza a aumentar de forma importante por gente de la península que viene aquí, y sobre todo por extranjeros, y empiezan a construir sus viviendas en pequeñas casas de apero en suelo rústico” explica el abogado, una historia que comparten muchos de los municipios de costa y veraneo españoles. Además estas edificaciones eran levantadas sin solicitar licencias, en unos años donde los medios municipales para vigilar eran escasos.

A consecuencia de ello, existen numerosas viviendas “en cuya escritura solo figura la casa de aperos, y no los metros cuadrados que actualmente ocupa el inmueble completo” una situación que se traslada al presente porque esa situación de ilegalidad sale a la luz “si quieres vender esa propiedad, o si la recibes en herencia”.

“En la mayoría de casas rústicas en Mallorca no coincide lo construido ni con las escrituras ni con el catastro. La Administración está interesada en actualizar esto” confirma Sierra.

Sanciones cuantiosas

Hay una nota común a estas viviendas, son parcelas compradas hace décadas cuyos propietarios han ido, paulatinamente, edificando y ampliando a lo largo del tiempo. José Antonio Ferrer lidera el despacho Ferrer Asociadosen Jávea, Alicante, también zona turística, y comparte la misma realidad: “Durante años ha habido permisividad y pasividad, y ahora se quiere poner límite”, reconoce.

Por ello ambos profesionales coinciden en señalar la importancia de legalizar estas obras siempre que sea posible.

“Al despacho vienen con una sanción que suele ser importante. Es el arquitecto municipal quien valora la obra, y la sanción puede suponer el valor del total de lo construido” relata Sierra sobre la realidad de los afectados en los casos en los que el Ayuntamiento descubre la irregularidad. “Una vez resuelves esa sanción, con los recursos pertinentes, miramos si la edificación está dentro de los parámetros para poder legalizarla” continúa, ya que si va en contra de la norma urbanística podrían incluso decretar su demolición.

Es importante destacar que “si han pasado más de ocho años de la construcción, prescribe, pero hay que aportar documentación que lo demuestre”, lo que desembocará en que esa propiedad ilegal en su origen queda en un limbo “alegal” que genera incertidumbre.

José Antonio Ferrer apunta que, “en la Comunidad Valenciana, desde la Ley 5/2014, el plazo de caducidad para ordenar la restauración de la legalidad urbanística pasó a ser de quince años, desde la total terminación de las obras o usos del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en la misma”.

Desde Ferrer Abogados completan: “el mero transcurso de ese plazo no conlleva la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Por otro lado, la restauración de la legalidad urbanística puede llegar a consistir en la demolición de las edificaciones realizadas ilegalmente”.

Para entender el proceso al que se enfrenta una persona cuya propiedad no cumple con la legalidad la abogada Teresa de la Cruz, del despacho madrileño DCS Abogados en Las Rozas, aporta que “el tipo de suelo, de edificación y el tiempo de su construcción son elementos clave a la hora de restablecer la legalidad urbanística y en su caso, la defensa judicial ante un expediente sancionador” sin olvidar que “las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones por infracciones urbanísticas, las cuales pueden oscilar entre los 600 euros hasta los 3.000.000 euros”.

Otros motivos de denuncia

El de las casas levantadas de forma irregular es solo uno de los muchos motivos que pueden llevar al inspector, o a cualquier vecino, a interponer una denuncia por una infracción urbanística.

En Salamanca, por ejemplo, un particular denunció a 800 personas a causa de los cerramientos sin licencia de las terrazas en varios bloques de pisos, obras que requieren la correspondiente licencia municipal que rara vez se solicita.

También la ampliación de la edificación en una propiedad debe contar con licencia y debe ser notificada en el catastro municipal. Algo que, según ha puesto de manifiesto la Agencia Tributaria en los últimos años, no siempre ocurre. Sus drones, y la tecnología por satélite, han permitido a Hacienda descubrir numerosas viviendas que no habían declarado sus piscinas u otras construcciones, lo que afecta en el IBI. Situación que, una vez desvelada por las autoridades, hay que regularizar para evitar males mayores.