España se queda sin suelo residencial para construir: la demanda se dispara y la oferta es insuficiente

Las operaciones del mercado inmobiliario parecen estar ajenas a todos los elementos que están azotando la estabilidad de la economía

Mapa urbanístico de España
Mapa urbanístico de España FOTO: Teresa Gallardo

España no se encuentra en su mejor momento. Una inflación sin techo, una subida de tipos de interés y un encarecimiento de la enegía son algunos de los elementos que están poniendo en riesgo la estabilidad económica del país. No obstante, parece que no todos los sectores de la economía se encuentran en este contexto, como es el caso de la industria inmobiliaria, la cual ha mantenido su valor a la vez que ha ido aumentando su demanda y precio.

Las operaciones del mercado inmobiliario han parecido estar ajenas a esta situación, no obstante, lo bueno poco dura. Esta actividad acelerada del sector no se mantendrá estable a lo largo del año, sino que «tenderá a suavizarse» durante la segunda mitad de 2022, dejando a España con una falta importante de suelo residencial. En este sentido, el incremento de los costes de construcción así como la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, amenaza el inicio de obras nuevas, a raíz de la subida de tipos de interés y con la inflación en máximos históricos, según el estudio «Mapa del Tiempo Urbanístico» de la Sociedad de Tasación.

La situación actual del mercado del suelo en España presenta un gran dinamismo en la mayoría de submercados, tanto de obra nueva como de segunda mano, además de la rehabilitación de viviendas. Los compradores se decantan aún por los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, frente a los municipios de menor tamaño.

Asimismo, el estudio señala el desajuste existente entre la oferta y la demanda por la incertidumbre macroeconómica y como podría estar «actuando como estímulo» para que las personas recurriesen a la vivienda como una inversión alternativa, mientras que los niveles de oferta siguen siendo insuficientes. Por tanto, esto provoca subidas de precio generalizadas, sobre todo en obra nueva e indirectamente en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta de oferta.

Además, el segmento industrial logístico también ha ganado peso, dado que los inversores y promotores se están interesando en el suelo de las principales vías de acceso como en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios.

Por su parte, en el sector terciario, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida; mientras que en zonas prime se muestran signos de reactivación.

Por último, el sector hotelero recobra su atractivo tras la recuperación de la industria turística, promoviendo así la inversión y el reposicionamiento de activos en este segmento, sobre todo en zonas de costa y las islas.

Málaga cobra importancia

En el caso de la ciudad capitalina, el comportamiento del mercado varía dependiendo de las zonas, aunque Madrid capital presenta una alta demanda de uso residencial, que está propiciando «una disminución acelerada de la oferta y un consecuente aumento de precios». En cambio, fuera de la capital, hay una «fuerte actividad promotora» en las zonas del noroeste, norte y sur. Además, esta región se enfrenta a la evidente «falta de suelo vacante para residencial» que sumado al incremento de los costes de construcción se traduce en un aumento de los precios de obra nueva.

Por su parte, Cataluña muestra claras diferencias en función de las regiones, por lo que en Barcelona surgen «signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente». En Gerona capital destaca dinamismo en número de promociones obra nueva puestas en marcha, mientras que el interior permanece sin grandes cambios. En Tarragona capital, se observan signos de recuperación en la actividad edificatoria residencial y por último, en Lérida, la demanda en el mercado del suelo ha aumentado mientras que los niveles de oferta continúan siendo elevados.

En Galicia, la demanda y el precio de la vivienda ha experimentado «ligeros incrementos» en las principales ciudades, sobre todo en el caso de las viviendas unifamiliares. En términos de oferta, predominan las promociones pequeñas y medianas de vivienda plurifamiliar, mientras que la rehabilitación y renovación del interior de las viviendas también están cobrando relevancia.

En Asturias, los compradores se fijan en las viviendas eficientes, así como unifamiliares. Las promociones que tienen un mayor peso son las de menor tamaño o en proceso de rehabilitación.

En Cantabria se observa una actividad residencial estable, aunque en el acumulado del año hay un ligero repunte de la actividad debido al «buen ritmo de absorción del ‘stock’ disponible de obra nueva». No obstante, la actividad muestra indicios de desaceleración en el número de operaciones formalizadas.

La realidad del País Vasco presenta un «acelerado ritmo de venta de viviendas y subida de precios generalizada». En Vizcaya hay una fuerte demanda de vivienda de segunda mano; mientras que en Álava, los elevados niveles de actividad residencial se concentran en Vitoria, así como «una contracción» de la oferta existente y una consecuente subida de precios. En Guipúzcoa, y en especial en San Sebastián, hay unos niveles de oferta escasos, por debajo de la demanda potencial.

La demanda de vivienda en Navarra se concentra en Pamplona y su área metropolitana, donde existe una fuerte actividad terciaria y económica; y la oferta de vivienda nueva sigue expandiéndose y la demanda se mantiene activa.

La Rioja tiene mayor actividad inmobiliaria en su capital y área metropolitana. A lo largo del primer semestre se ha detectado una demanda superior a los niveles de oferta de obra nueva. Por su parte, en Aragón, se produce un aumento de la actividad de promoción de obra nueva en la fase de construcción y de comercialización.

En la Comunidad Valenciana se puede observar un «gran dinamismo de la actividad residencial y aumento de la demanda». La ciudad y sus alrededores presentan una escasa oferta y una demanda sólida, tanto de vivienda plurifamiliar como unifamiliar, haciendo que irremediablemente se produzca un alza de precios tanto para la venta como para el alquiler. Asimismo, el segmento de la logística ha experimentado unos elevados niveles de actividad tanto en compra de naves industriales como de suelo.

Por su parte, la Región de Murcia presenta la mayor parte de su actividad residencial en la capital, además de tener una fuerte presencia de la actividad promotora en la zona norte de la ciudad. En general, esta autonomía muestra una demanda moderada, pese a que hay una amplia oferta en el mercado residencial, así como en el sector terciario, lo que genera que se esté comenzando a ver bajadas de precios en algunos de estos activos.

En Castilla y León, la vivienda rehabilitada es lo más demandado, y la mayor parte de la actividad inmobiliaria se agrupa en León, Salamanca, Valladolid y Burgos. En Castilla-La Mancha, esta actividad se concentra en las principales ciudades y áreas residenciales próximas a Madrid, especialmente en Toledo.

En Andalucía, Málaga es uno de los destinos de mayor actividad inmobiliaria del país, por detrás Madrid o Barcelona; y en la Costa del Sol, la obra nueva mantiene el dinamismo y los precios al alza. La actividad de Extremadura se centra en Cáceres, Badajoz y Mérida, mientras que en el resto de la comunidad esta es escasa.

Baleares tiene un mercado residencial muy activo y una demanda acelerada que afecta a la oferta disponible; mientras que en Canarias, el mercado residencial mantiene un gran dinamismo y un mayor interés por la obra nueva.