El abaratamiento de las hipotecas reactiva la inversión inmobiliaria

Las turbulencias de los mercados y el déficit de alternativas atractivas sitúan a los inversores y ahorradores ante una encrucijada. La bajada del Euribor propicia la compra de inmuebles.

Mientras la volatilidad de la bolsa asusta, la poca o nula rentabilidad de los productos tradicionales le restan todo su atractivo. Y con un horizonte plagado de incertidumbres e incógnitas, el dinero busca cobijo. «No quiero asumir ningún riesgo, pero me gustaría obtener algún rendimiento», dicen los ahorradores. «Pues deje de soñar», contestan desde las entidades.

El temor a una nueva recesión global tiene en vilo a los inversores. Como consecuencia del desplome bursátil de comienzos de año, hasta la semana pasada el 90% de los fondos de inversión se encontraba en números rojos. Y la rentabilidad que ofrecen los depósitos ni tan siquiera llega al 1%. Así pues, los pequeños ahorradores se preguntan qué hacer con su dinero. Si bajo el colchón no es una buena opción, con el Euribor en mínimos históricos y el consecuente abaratamiento de las hipotecas, la inversión en vivienda reaparece en las estrategias.

La vuelta al ladrillo podría ser un efecto colateral de la crisis financiera. Máxime, teniendo en cuenta su arraigo social en España, donde los activos reales representan entre un 85 y un 90% del total de las familias (el 90% son bienes inmuebles y el resto lo conforman negocios, joyas o arte) y los financieros, entre el 10 y el 15%. Los expertos no recomiendan invertir todo el dinero en un segundo inmueble, ya que diversificar la cartera resulta fundamental, pero el actual es un momento propicio para adquirir una primera vivienda. Los precios en muchas zonas y para determinadas tipologías han tocado fondo y la financiación hipotecaria está a un coste muy interesante. Además, Draghi se mostró dispuesto a actuar de nuevo y mantendrá los tipos bajos, e incluso en niveles negativos, durante bastante tiempo, por lo que los intereses de las hipotecas seguirán bajos. Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com, considera que «la crisis financiera puede recuperar el atractivo de la inversión en ladrillo».

Para una hipoteca de 120.000 euros a 25 años y con un diferencial del 1%, la rebaja en la cuota mensual ascendería a 14 euros. No obstante, el año pasado más del 30% de las compras de vivienda se hizo a tocateja. Aun así, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en noviembre –último dato disponible– fue un 16,4% superior que en el mismo mes de 2014. El Euribor mantiene una tendencia descendente desde septiembre de 2008, cuando la tasa mensual rondaba el 5,4%, debido a los estímulos monetarios implementados por el BCE. Lejos de que haya que esperar una semana para ver cómo cierra febrero, y aunque seguramente lo haga a la baja, la tasa de este mes se usará de referencia en las hipotecas que se renueven en marzo. Por ello, la primera cuota con esa rebaja se abonará en abril.

Si antes de la burbuja inmobiliaria en España se vendían unas 775.000 viviendas al año, la cifra se desplomó hasta las 312.000 en 2013. El año pasado se vendieron cerca de 354.000 y en 2016 las ventas podrían escalar hasta las 400.000 viviendas. Los precios, por su parte, tocaron fondo en 2014, cuando habían bajado en torno al 35% respecto a 2008. El año pasado se produjo un repunte, pero el índice continúa 30 puntos por debajo del máximo de 2007.

En busca de estabilidad

Los ahorradores se encuentran ante una encrucijada. Por un lado, y frente a la falta de expectativas claras, la inestabilidad financiera empuja a los inversores pequeños y medianos a depositar sus ahorros en el sector inmobiliario, donde hay más estabilidad, recorrido de precios al alza y activos sobradamente conocidos. Aunque la rentabilidad de la inversión en vivienda creció hasta el 5,5% en 2015, los locales comerciales siguen liderando el ranking de los productos más rentables (7,3%), seguidos por las oficinas (6,6%), según idealista.com. Pero José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de «Vuelve, ladrillo, vuelve», advierte de que la incertidumbre política puede provocar que el consumo y la inversión en vivienda por parte de familias se resientan. La Generalitat comenzará a recaudar el impuesto sobre pisos vacíos a partir del 1 de marzo y «si Podemos toma el poder puede penalizar fiscalmente los activos inmobiliarios, por lo que los inversores preferirían liquidez, que es más fácil de mover fuera de las fronteras. El año inmobiliario sería espectacular en el caso de que el escenario político estuviera más claro», apostilla.

Pese a que los diferenciales que la banca añade al Euribor se encuentren en torno al 1%, pronto podrían reducirse hasta el 0,75%. Sin embargo, desde las entidades admiten que el margen para seguir reduciéndolos es estrecho. El Euribor entró en negativo en tasa mensual a mediados de febrero por primera vez en la historia. Así, las hipotecas a tipo fijo, que han proliferado en los últimos meses, dejarán de ser anecdóticas y empezarán a resultar relevantes. Aunque algunos expertos crean que para cubrirse ante la posibilidad de mayores caídas de este índice los bancos apostarán por las hipotecas fijas, Monserrat considera que no habrá ninguna explosión, debido a que con estas hipotecas las entidades asumirían mucho riesgo en cuanto los tipos suban.

La banca comienza a incorporar cláusulas de tipos cero en las nuevas hipotecas como escudo protector frente a la posibilidad de que la tasa mensual en febrero cierre en negativo. El objetivo es que el interés más bajo posible –sumando Euribor y diferencial– no sea inferior al 0%, más allá del tramo negativo que alcance el Euribor. «Tiene sentido que parte de su oferta sea a tipo fijo. Por eso las están ofreciendo, pero no de forma masiva, sino complementaria». El director editorial de iAhorro.com asegura que los tipos bajos propician que los bancos ofrezcan hipotecas a un tipo fijo mucho menor de lo que nos tenían acostumbrados, pero sólo a buenos clientes con ahorros.

Alfonso Gracia, responsable de financiación a clientes, desarrollo de productos y servicios de particulares de Ibercaja, sostiene que lo que motiva la contratación de una hipoteca a tipo fijo es desvincular el desarrollo de la operación a un índice de referencia cuyos valores pueden hacer oscilar la cuota. Sobre todo, cuando dicho índice (Euribor 1 año) se encuentra con valores en mínimos históricos y, por lógica, la perspectiva a futuro es de encarecerse. «Valores del Euribor negativos permitirán por el momento ofrecer tipos fijos a largo plazo atractivos y, por consiguiente, motivar al cliente a contratar este tipo de hipotecas».

Ruiz Bartolomé, por su parte, explica que el Euribor en negativo es una anormalidad provocada por los bancos centrales, que las hipotecas están referenciadas a Euribor más un diferencial –hoy en día no suele bajar del 1%– y que, si la confianza del consumidor y la concesión de hipotecas permanecen estables, los bajos intereses animan al comprador. Que el Euribor en negativo impulse la inversión en vivienda dependerá de los bancos, porque para evitar el efecto perverso de los tipos negativos mediante este tipo de pactos «nuevos» la banca intentará asegurarse una rentabilidad mínima los primeros años.

Tipo variable

A los que hayan contratado una hipoteca a tipo variable la bajada del Euribor les beneficia directamente. Y en España el 97% de los préstamos para la compra de vivienda son a tipo variable. Si no tienen cláusula suelo, mejor aún. Pero este descenso no supone que los clientes tengan más posibilidades de negociar a la baja sus hipotecas. Monserrat recuerda que los bancos empiezan a ofrecer hipotecas de tipo fijo por debajo del 2% como única manera de lograr algo de rentabilidad, incluso asumiendo el riesgo de que en algún momento suban los tipos. Piensa que «las hipotecas a tipo fijo son un salvavidas arriesgado» y que la otra opción son las cláusulas suelo que, si antes las había del 4%, «ahora no sería descabellado que fueran del 1% para garantizar una rentabilidad mínima».