El Gobierno quiere un «ladrillo» más fuerte

La construcción crece de la mano del auge inmobiliario. Ha recuperado más de 200.000 empleos y aumentado su aportación al PIB hasta el 5,1%. El sector que ha surgido tras la crisis es más profesional y digital. No obstante, se detecta miedo a una nueva burbuja.

Hace una década era difícil asomarse a una ventana y que las vistas no las rompiese una grúa, tampoco se podía evitar cruzar andamios cada día ni escuchar a menudo el ruido repetitivo de las picadoras y las palas. Hace no tanto España sonaba a construcción, hasta que el sector se paralizó. Ahora, el Gobierno quiere despertar de nuevo el sector, aprovechando el tirón de la economía y, sobre todo, amparado en los datos que registra el mercado.

La vivienda es uno de los bienes más caros a los que aspira la media de los ciudadanos, si no el que más. La pérdida de poder adquisitivo durante la crisis, por ello, provocó que en 2013 se alcanzasen mínimos en el número de transacciones. El sector inmobiliario caía en picado y, éste arrastró la construcción, que pasó a ser una actividad casi innecesaria. Pero ha vuelto a aparecer la luz al final del túnel y, en 2017, casi se duplicaron las compraventas respecto a cuatro años antes.

La gente ha recuperado sus posibilidades económicas y accede otra vez a una vivienda. Además, la quiere nueva. El número de casas sin estrenar en España se situó en 491.693 unidades en 2016, según los últimos datos del Ministerio de Fomento, que supone la primera vez que el stock baja de la barrera de las 500.000 desde 2007. Que la vivienda nueva se venda es la mejor noticia para la construcción, ya que se demanda una reposición de estas edificaciones, y también para el Gobierno, porque recauda más a través del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

El Ejecutivo tiene motivos para apostar por el renacimiento del sector a través del nuevo Plan de Vivienda 2018-2021. El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna ha asegurado que la medida producirá un «crecimiento importante» de la construcción. Eso sí, con la lección aprendida después de que los excesos de este sector, sumados a los del inmobiliario, creasen una burbuja que explotó en forma de crisis. Ahora, se intentará plantear un nuevo modelo de construcción más cualificado, moderno y sostenible.

Empleo

El sector, en palabras de la Serna, «ha tirado del empleo». Y así lo apoyan las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), ya que sostienen que la construcción ha creado más de 200.000 puestos de trabajo entre el primer trimestre de 2014 –cuando se alcanzó el mínimo– y el último de 2017 hasta sumar 1.143.700. Evidentemente, aún se está muy lejos de los 2.773.100 ocupados que registraba en 2007, cuando todavía la construcción se veía prácticamente como una actividad de acogida, en la que se entraba con facilidad sin estudios al respecto. Sólo se requería fuerza y algo de maña, pero el sector se está sofisticando tecnológicamente y, como consecuencia, se necesita otro tipo de profesional. El ingeniero y consultor de Innovación Tecnológica en el Instituto Tecnológico de Aragón (Itainnova) cuenta que «mientras se vayan implementándose nuevas soluciones tecnológicas en los procesos constructivos, será necesario recualificar a los trabajadores. Por ejemplo, si esperamos ver a operarios con cascos de realidad aumentada en la obra, es evidente que ese operario tendrá que tener la formación suficiente para hacer un uso adecuado y eficaz de dicha tecnología. Pero el verdadero cambio, en términos de competencias profesionales, vendrá con los nuevos modelos de negocio. Las empresas necesitarán de perfiles profesionales con alto grado de especialización y conocimiento, colaborativos y con capacidades para la gestión y la planificación. Y provenientes y con experiencia en, principalmente, alguna de las siguientes áreas tecnológicas: la mecatrónica, las TIC, ‘‘big data’’ o el BIM».

La burbuja inmobiliaria supuso una sangría de compañías de la construcción que, poco a poco, está recuperando su tejido empresarial. El INE detalla que el sector cerró 2016 con 402.923 compañías, de las cuales 81.457, casi una cuarta parte, tenían sólo un año de actividad. Estas empresas de nueva creación no aplican del todo el modelo tradicional que conocemos, pues se deben adaptar a lo que se llama Construcción 4.0.

Construcción 4.0.

«Esto supone un cambio de paradigma. Más allá de la cuestión tecnológica, la Construcción 4.0 parte de una novedosa premisa donde las obras son vistas como fábricas productivas en las que se ‘‘fabrican’’ productos (edificios, carreteras, túneles...) a través de medios productivos (maquinaria) y mediante métodos organizados (proyectos). Esta visión fabril nos acerca a la industrialización de la construcción, y con ello, a poder incorporar tecnologías que ya protagonizan relevantes innovaciones en otras industrias de concepción más productiva, como la del automóvil. En resumen, la Construcción 4.0 es conceptualizar la construcción como una industria fabril, y asimiliar para el sector los preceptos de la Industria 4.0.», manifiesta Díez.

La modernización está enfocada en la aplicación de maquinaria de última generación y de la robótica para hacer más eficiente y coordinado el proceso de construcción, permitiendo al inversor un seguimiento para que pueda hacer sugerencias instantáneas. En definitiva, igual que todos los sectores, tiende a personalizar su oferta a través del «big data». Pero quizá lo más importante es la vivienda resultante que, bajo los principios de la Construcción 4.0., será cuidadosa con el medio ambiente e incorporará las demandas tecnológicas y digitales de los clientes en cada habitación, como por ejemplo la fibra óptica o la red wifi.

Según Díez, «ya se miden variables físicas en las obras, en uso o en producción, para conocimiento de usuario, constructor o proyectista. Sin embargo, la verdadera revolución llegará con la agregación del Internet de las Cosas, la computación en la nube y el «big data». Este triunvirato tecnológico, junto con la robótica, será el responsable de la verdadera transformación digital del sector de la construcción, y con el mismo llegarán cuestiones como la interoperabilidad de los medios humanos y materiales, y el uso de la información en tiempo real para la toma de decisiones de forma descentralizada. A este respecto, la irrupción del BIM (Building Information Modelling) está ayudando a acelerar esta conexión entre los diferentes elementos, y personas, que integran una obra de construcción. El BIM es un ecosistema, y nuevamente un cambio de paradigma, donde están representados, en tiempo real, todos los elementos de una obra. Sin embargo, el verdadero cambio es que en ese ecosistema convivirán de igual a igual todos los actores relevantes que participan en una obra a lo largo de todo su ciclo de vida».

Nuevo Plan de Vivienda

Este nuevo modelo de construcción digitalizado ya se está comenzando a dilucidar en el nuevo crecimiento de las viviendas iniciadas. En marzo de 2016 se iniciaron un 57% más de viviendas que en noviembre de 2012, mantiene el INE en su última publicación al respecto. Del total, el 91,2% estaban destinadas a la promoción libre, mientras que el resto estaban protegidas. El parque inmobiliario español ya cuenta, de esta manera, con 25,2 millones de casas, y el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 intentará fomentar que las menos posibles estén vacías con ayudas a los que tienen más dificultades económicas para acceder a un inmueble.

Se ha aprobado el pasado viernes en el Consejo de Ministros, pero en realidad ya lleva en marcha desde el 1 de enero, pues la norma tendrá carácter retroactivo a partir de esa fecha para que las familias que solicitasen las ayudas a comienzos de año no tuviesen que esperar varios meses para recibirlas. El programa está orientado, sobre todo, a las subvenciones al alquiler. Los menores de 35, los mayores de 65 y las personas afectadas por desahucios podrán recibir hasta la mitad del importe del arrendamiento, siendo el máximo de 400 euros mensuales para quienes hayan sufrido ejecución hipotecaria. Los ancianos, además, podrán acceder a hasta 200 euros para abonar los suministros ligados a la vivienda como agua, luz, internet o gas.

Las promotoras destinadas al alquiler social también optarán a 350 euros por cada metro cuadrado útil del inmueble, sin que la ayuda supere el 50% de la inversión realizada hasta un máximo de 36.750 euros por vivienda; mientras que los propietarios que hagan reformas para mejorar la eficiencia energética y la sostenibilidad tendrán una subvención de hasta 12.000 o el 40% de la inversión. Por último, las ayudas podrán pedirse cuando el gasto mensual sea de hasta 900 euros, 300 más que lo estipulado en el pasado plan.

Estas contribuciones esperan paliar en la población el efecto del encarecimiento de las viviendas en alquiler. Su precio ha crecido un 18% en los últimos cuatro años, según Fotocasa, con especial repunte en Cataluña, con 49% y en Madrid con un 27%. Pero es que el presente curso ya ha empezado con un incremento en el conjunto de la nación del 3,5% en el primer mes.

Las viviendas en venta tampoco se escapan del alza de precios. El valor de las nuevas ha aumentado un 18,6% desde enero de 2014 al tercer trimestre de 2017, mientras que el de las usadas se ha incrementado un 14,6% en el mismo periodo, como indican las cifras del INE. Las ayudas para poder hacer frente a este fenómeno que se manifiestan en el nuevo plan serán de hasta el 20% para menores de 35 años y para personas con ingresos inferiores a tres el Indicador Público de Renta de Eféctos múltiples.

La intención de las ayudas es buena porque «buscan ayudar a grupos en principios más desfavorecidos a acceder a una vivienda en compra o alquiler», afirma Pelayo Barroso, director nacional de Análisis e Investigación de Mercados de Savills Aguirre Newman. Sin embargo, también añade que «la oferta ha sido históricamente muy sensible a estas ayudas y con el tiempo ha tendido a trasladar el valor de las mismas a los precios de venta o alquiler con lo que se acaban encareciendo los precios, por lo que sería bueno introducir mecanismo para intentar evitarlo».

Diferencias regionales

Otra novedad que presenta el nuevo Plan de Vivienda afecta a las comunidades autónomas. Éstas dispondrán de 4.000 millones de financiación más, pero tendrán que hacerse cargo del 30% de la inversión. No obstante, no se prevé que se agote toda la financiación después de que sólo se asignase el 88,87% de los 312 millones de euros otorgados en 2017 a las CCAA como prórroga al Plan de Vivienda 2013-2016. Sólo seis regiones la emplearon totalmente (Aragón, Asturias, Cantabria, Cataluña y la Comunidad Valenciana), mientras que Andalucia se olvidó del 50% de la financiación que le correspondía.

Las diferencias geográficas es uno de los problemas a los que se enfreta los sectores de la construcción e inmobiliario. Aunque el stock de vivienda descienda en el conjunto de España, esta circunstancia no es homogénea en todo el territorio. Algunas ciudades acumulan cada vez más inmuebles mientras que otras tienen problemas ante la poca oferta disponible. En Pontevedra, ha subido un 87,7% en los últimos tres años; en Cuenca un 78,5%; y en Oviedo, un 74,5% y, por otro lado, en San Sebastián ha bajado un 24,7% y, en Bilbao, un 19,3%. Esto hace que en España «sobren y falten viviendas», afirma Barroso, porque «hay zonas con un elevado stock de viviendas pendiente de vender en los que la demanda muestra muy baja actividad o incluso ninguna. Son viviendas con una mala calidad constructiva situadas en zonas con malos accesos y comunicaciones por transporte público y con una escasa o nula dotación de servicios en el entorno. Como es lógico no hay demanda sobre estas viviendas. Mientras que en otros mercados se observa una escasez de viviendas a la venta y los nuevos proyectos que inician su construcción venden todas sus unidades sobre plano. Son mercados donde la demanda está muy activa en los actuales niveles de precios, siendo precisamente esta escasez de producto la que puede hacer subir los precios por encima de lo razonable». Madrid, como es lógico, se encuentra entre las ciudades donde más se vende, tanto que se ha llegado a una situación paradójica que comenta el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar: «En los últimos tres años el número de viviendas a la venta en la capital ha bajado un 43%. A esta situación se une la actitud paralizadora del Ayuntamiento, que reducirá enormemente la construcción de nuevas viviendas en Madrid durante los próximos 20 años. En caso de que esta tendencia se mantenga, el futuro de los precios de la capital se presenta muy complicado».

Una nueva gestión

Los sectores inmobiliarios y de la construcción son dos de los grandes motores de España. Se demostró entre 2000 y 2007, cuando «con la inmigración y la demanda extranjera tras la entrada de España en el euro, hubo una gran demanda de vivienda», asegura Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions. Sostiene que, en caso de querer recuperar el protagonismo de estos sectores en la economía, habría que aprovechar la ocasión y realizar cambios administrativos para superar ciertos obstáculos: «El principal problema es que la producción de viviendas tiene unos plazos extremadamente largos que van contra el ciclo en tanto en cuando se entra en crisis (generando un stock de vivienda terminada y sin vender difícil de digerir) como cuando se sale de ello (generando una demanda insatisfecha imposible de atender y alzando los precios). Es imprescindible acometer una reforma en profundidad del planeamiento y la gestión urbanística para, preservando todas las garantías legales, acortar los plazos de tramitación».

Antigüedad inmobiliaria

España tiene un parque inmobiliario de 25,2 millones de unidades. La cifra es lo de menos si se analiza la edad de los edificios. Según un informe elaborado por el Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR) y coordinado por el Green Building Council España (GBCe) y la Fundación Conama, el 54% de las viviendas de nuestro país se construyó antes de 1980. Además, de todos estos inmuebles antiguos, hasta 2,2 millones son catalogados como mal conservados, así que la posibilidad de darles un uso es bastante reducida y su valor real en el mercado es prácticamente nulo. En definitiva, son más de 2 millones de casas que, con una visión práctica, son fantasmas dentro del parque de viviendas. Surge una pregunta difícil de responder: ¿por qué no se reformaron estos inmuebles anticuados en lugar de iniciar la construcción de más de 80.000 viviendas en un sólo mes (octubre de 2006)?