¿Qué ha cambiado en el sector inmobiliario?

Que el sector inmobiliario ha sufrido cambios profundos y que los seguirá sufriendo es algo que nadie cuestiona.

El inmobiliario ha sido tradicionalmente un sector con un tejido empresarial muy atomizado, con muchas empresas locales con un ámbito de actuación también local, y con muy pocas empresas con vocación y actividad de ámbito nacional. Sin duda, esto va a seguir siendo así en los próximos años, pero en menor medida. La profunda crisis que empezamos a dejar atrás ha alumbrado nuevos protagonistas que se caracterizan, entre otras cosas, por su dimensión.

Los servicers, como se conoce en el sector a las empresas creadas por las entidades financieras para gestionar sus carteras de activos adjudicados, han perfeccionado su modelo de negocio y son ahora piezas indispensables para entender la evolución de sector inmobiliario en España. Gestionan miles de activos de todo tipo y su capilaridad les permite tener un conocimiento muy profundo de la realidad del mercado inmobiliario en muchas ciudades de nuestro país.

Los fondos de inversión, que hasta 2012 tenían una cuota de participación muy reducida en el sector inmobiliario español, son hoy otros protagonistas indiscutibles. La creación y puesta en marcha de Sareb a finales de aquel año permitió a estos vehículos disponer de un interlocutor con el que negociar la compra de activos procedentes de las entidades financieras intervenidas. Las compras se materializaron y sirvieron para que entrara liquidez, que tan necesaria era entonces. Esa fue la primera oleada. Poco a poco, y a medida que la recuperación se iba consolidando, los primeros fondos oportunistas han ido dando paso a otros con mayor vocación de permanencia en el mercado y que no se han limitado sólo a comprar activos, sino que también han entrado en el capital de empresas del sector. Hoy, conocer las estrategias de los fondos es imprescindible para entender la evolución del inmobiliario.

Una modalidad de estos fondos, las SOCIMI (muchas de ellas ya cotizan en el Mercado Continuo o en el MAB y otras muchas lo harán en un breve plazo de tiempo), han servido de estímulo a la actividad en los sectores de oficinas, comercial, logístico y hoteles, y, poco a poco, comienzan a tener protagonismo en el segmento residencial. A diferencia de otro tipo de sociedades inmobiliarias como las promotoras, las SOCIMI son patrimonialistas, es decir, adquieren o desarrollan activos que, para beneficiarse del marco fiscal que las regula, deben destinar en un porcentaje alto al mercado del alquiler. De nuevo, el sector cuenta con grandes operadores bajo este formato, algunos de ellos con capitalizaciones superiores (incluso muy superiores) a los 1.000 millones de euros.

De modo que nos encontramos en un sector en el que, en muy poco tiempo, han aparecido nuevos actores de un tamaño desconocido hasta ahora, con un accionariado compuesto mayoritariamente por inversores institucionales y, en consecuencia, con un estilo de gestión y unos equipos humanos altamente profesionalizados.

Ganar tamaño (o buscar alianzas) sirve también para sortear la dificultad de financiarse, principal caballo de batalla todavía hoy para cualquier empresa promotora. Por eso han surgido y van a seguir surgiendo alianzas entre promotores inmobiliarios (conocimiento local del mercado) y fondos (músculo financiero). En un paso más de esta evolución, los fondos han comenzado a entrar en el equity de compañías promotoras de viviendas, o directamente las han creado desde cero. Neinor Homes fue pionera, tras ser comprada a Kutxabank por el fondo Lone Star. Luego han seguido Aelca, Aedas Homes, Kronos, Stoneweg, Dospuntos, luego integrada en Vía Célere.

Alguna de estas compañías ya cotiza en bolsa (Neinor Homes) o ha anunciado sus planes para hacerlo en breve, con lo que comenzará a producirse una rotación que dará la oportunidad de entrar en el capital a nuevos inversores.

De nuevo, una consecuencia, entre otras, es que nos encontramos con empresas promotoras con modelos de gestión y equipos humanos altamente profesionalizados.

Lo deseable, como empieza a ocurrir, es que esta profesionalización creciente se traslade al mercado. Mejores productos y mejor adaptados a las necesidades de los clientes, realizados de manera eficiente y con el menor impacto medioambiental posible. Éste sería el mejor colofón a los cambios que sin duda son la principal característica del sector inmobiliario hoy en día.

¿Es buen momento para invertir en vivienda?

Me hacen esta pregunta continuamente, pero lamentablemente la respuesta no puede ser categórica, sino matizada: parece un buen momento para invertir, siempre y cuando para hacerlo no se dependa excesivamente de la financiación, en vivienda destinada al alquiler en zonas urbanas consolidadas de ciudades grandes.

Dicho lo cual, conviene estudiar con detalle el mercado en la zona de nuestra elección y conviene asimismo recordar que un activo inmobiliario es más ilíquido que otras alternativas, por lo que en caso de que necesitemos venderlo, podemos tardar más tiempo del esperado o podemos venderlo por un importe inferior al deseado.